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作者overshot (信義小魯)
看板home-sale
標題[心得] 首購族必修-預算(I)
時間Thu Oct 27 17:40:17 2016

今天來淺談首購族必修：「預算。」

不論你是要靠自己上網找物件，還是靠仲介找房子
一定都會有個條件設定叫做預算
很多人在接觸仲介的時候，一扯到預算常常會遇到兩個問題

1.假設我說我預算1000萬，仲介是不是當我肥羊，也不管我適合甚麼，就是要把我的1000萬都榨乾?說個700好了。

2.欸!其實我嘴吧跟你說預算89百，但其實我是憑感覺的喔~我是不是真的有這麼多預算我不知道啊!!!

在1的狀況之下，如果你的仲介不了解你，就真的只跟你介紹700極限的案件，你可能會錯失很多其實你預算足夠又剛好適合的好房子。

而在2的狀況下更糟，如果你的仲介沒有替你著想為你規劃的話，很有可能看了好久的房子終於遇到喜歡的了，才發現自己其實買不起或養不起你看上眼的房子，浪費時間。
浪費時間事小，如果遇到黑心仲介不管如何先洗你買下去再說的話，就慘了~

所以今天用最快速的方式教大家如何算出自己的「預算上限」!!
(開頭既然是寫首購了，我就只針對首購族、信用良好的前提去寫囉!)

首先
買房子有兩個條件：「購屋門檻」與「生活品質」

這兩個條件決定了我們「最多」可以買到多少價位的房子
但不代表你有能力買1000萬的房子就一定要花1000萬買房子
就像我今天有三萬預算，我可不可以不買哀鳳，去買中國HTC?當然可以阿~

購屋門檻指得是你的現金
現金的組成則有三塊：頭期款、稅費、整理。

我們一一拆解~

頭期款

假設你所要購買的房子不是在禁貸區、限貸區、成交行情價、非凶宅海沙輻射、同梯間也無凶宅的話
在良好的物之條件下，只要負債比算得過(下面提)，一般來說保證就是可以給你貸到最多八成。(信義房屋)

所以你會需要房價的兩成當頭期款。

稅費

稅費比較複雜，但簡單來說，可以拆成三塊

契稅：房屋公告現值的6%，一般中古屋除非拿到當期稅單否則不好計算
規費：包含了代書費、設定、印花稅、規費、火險地震險等等。交屋時代書應給你正本收據~
服務費：信義房屋是房屋成交價1%，所以我先抓1%算好了。

基本上最難抓的是契稅和規費，但按照我的經驗，桃園區它的契稅+規費，最多差不多就是房價的1%。
所以這些稅費你總共抓房價的2%差不多。(通常都還會退一些些)

整理

這個部分就沒有一定了，畢竟整理多少是視個人狀況、承購屋況去處理
僅提供主流產品：
室內25坪的毛胚三房，不拉管線、衛浴不重作的前提下，要整理非常漂亮的狀況大約是75萬。
全室超耐磨地板+天花板+三個房間的系統櫃+電視櫃+電器櫃+櫥櫃等等
(樣本來自於我四個差不多坪數的新成屋空屋全裝潢客戶。)

若不是毛胚屋，而是本身屋況就ok的房子，只是你可能想換掉衛浴~弄片漂亮的文化石
打造悠閒的鄉村風、簡約的都市雅痞風
單純做「風格改造」上的修飾的話，其實25萬算是綽綽有餘了~

於是我們可以得到這張圖表：(500~1200萬之自備款)

http://imgur.com/a/wH09F

(視你個人區間可以再更精確到以10萬為單位，這樣洽談價格時，你更可以知道自己有多少籌碼。)

在來是每月貸款攤還的部分

其實買房之後你每個月要繳多少錢，指得就是你的生活品質

買房子唯一的目的請認明：提升生活品質、解決生活問題。→參見拙著：https://goo.gl/zLrF1w

如果你為了買房子反而變房奴或生活品質低落有一餐沒一餐那就是本末倒置乾脆別買了~ 

生活品質視個人需求而定，有人就是要月月出國那房貸能支出的部分當然就少

所以我設的都是以我已成交的客戶們，他們經驗得以平穩生活、可以存到錢、生活不拮据為大前提~

(繳房貸比起繳房租最大的好處就是，除了利息之外，前你是“還”給銀行，而不是“送”給房東)

這地方其實因為很因人而異

所以不囉嗦直接上圖~

http://imgur.com/a/u4oeF

好了

綜合以上兩點，我們可以得到我們能力的守備範圍，也就是預算如下：

http://imgur.com/a/OOuMn

如果你要買得起+養得起，至少就是這兩個條件你在找房子之前就要搞清楚

不要漫無目的的找

或者是看到喜歡的才嚇一跳自己好像無法長期這樣負擔

可是仲介卻洗你買下去說之後一定會漲，養不起就當投資賣了賺錢

別喔~投資就是有賺有賠有風險

仲介說漲就一定漲說跌就一定跌這麼厲害他就不會現在還在這邊賣房子了啦!

所以請衡量自己的能力再下手

祝大家都能找到美滿舒適的窩~