謝明瑞
周信佑
2008年，全球金融海嘯後，台灣房價逐漸上揚，為抑制不當飆漲之房價，2011年以後，政府陸續推動奢侈稅、實價登錄、房地合一稅等房市政策，房市逐漸步入不景氣時期，為提升購屋意願，2017年，建商推出「首購」、「合宜價格」，以及超低1.44%房貸利率，吸引購屋族，國內房市呈現回溫現象；然而，也因房市長期不景氣而引發房屋仲介與去仲介化的爭議。其中，「去中介化」是指去除掉中間人或媒介者的過程與結果，亦即企業使用網際網路，直接將產品銷售給顧客，而不是經由傳統的零售通路，將產品賣得更便宜、更快速，且更有效率；但同時仲介過程中的中介化、去中介化，以及再中介化的所謂「IDR 循環」理念，也再度受到重視。另方面，在國內不動產仲介市場中，租賃業務已經明顯被網路上各種不同的房屋租賃網站所取代，「去中介化」現象明顯，唯不動產商品本身具有異質性、高單價、高總價、交易次數極少、資訊不對稱等特性，具有排除被「去中介化」之特性，而交易成本高低則是影響不動產仲介業是否會被「去中介化」的關鍵因素。然而，房市仲介是否會被去仲介化則仍有爭議，因此，政府宜在房仲費用的收取上訂定上限，讓業者自由競爭，但必須確保仲介的服務品質，且對仲介應有懲處機制。
一、前言
2008年，全球金融海嘯後，台灣房價隨之上揚，為抑制房價之不當高漲，2011年，政府開始實施奢侈稅、2012年實價登錄、2014年拋出房地合一稅議題、2016年正式實施，國內房價亦從2014年開始反轉修正盤整，經過長達三年的不景氣之後，業者為增加市場需求，各大建商紛紛推出「首購」、「合宜價格」等讓利政策，針對首購族展開強烈攻勢。大型商業行比照「青年安心成家優惠房貸專案」，用超低1.44%房貸利率，吸引大量購屋族，2017年，國內房市呈回溫現象；然而，卻也出現房仲費用是否偏高？以及購屋是否一定要透過仲介？等問題，同時引發房屋仲介與去仲介的爭議。
根據美國商務部(United States Department of Commerce)的估計，收音機使用普及率到五千萬個消費者時，總計花了四十年的時間，但在相同的普及率下，個人電腦花了約十六年，電視十三年，網際網路(Internet)則只有五年，顯示網路之普及性與影響性之迅速，已非以往之其他科技所能比擬。在現代經濟社會中，新科技的發展愈來愈快，而在如此快速的影響下，不僅人們的生活形態受到改變，一般傳統的商業經營模式也產生重大的衝擊與轉變。
由於網際網路科技(Internet Technology, IT)產業的發展快速，對傳統以人為中介的角色之銷售行為亦產生重大的影響，而當愈來愈多的網際網路網站(website)被架設的同時，預告「傳統銷售人員之死」的說法更是普遍，而因網際網路興起所造成「去中介化」(Disintermediation)傳言亦盛行不墜。
在網際網路科技市場的實際演變過程中，愈來愈多的電子商務(Electronic Commerce, EC)確實已經改變很多傳統服務業及其從業人員的市場地位，同時改變了消費者之消費習性，也顛覆了傳統通路之銷售模式。特別是最近幾年中，電子商務網站對傳統服務業所產生之衝擊愈來愈明顯，許多書店、銀行、證券、旅遊...等中介者的角色，其服務內容都已被電子商務所取代，對於十分倚賴以「人」為中介角色的不動產仲介業而言，在網際網路興起之後，也有人擔心不動產仲介業的功能也將被這類網站所取代，不動產經紀人更將因而失業。
在網路科技愈來愈發達的時代，「去中介化」的產業愈來愈多，唯不動產仲介業與不動產經紀人是否也將被「去中介化」，而被不動產商務網站所取代，應視不動產業的特性而定，且這種情形在不動產不景氣時期更為明顯，然而，房地產市場的去仲介化真是可行的嗎?
二.房地產交易的仲介與問題
有關當前國內房地產交易的仲介模式，可分為下列幾個部分來說明：
(一)、不動產仲介業發展
在台灣不動產仲介業發展的過程中，從傳統掮客轉變成為合法仲介公司，再發展到當前的網際網路服務，以及聯賣制度建立，至今已有三十餘年的歷史；根據台灣地區房地產產業年鑑的資料說明，我國不動產仲介業的轉變與發展，主要可分為下列幾個時期，即傳統掮客時期(1971年以前)、 仲介雛形期(1977年)、零星戶時期(1980年)，也就是在1980年代以前，國內房地產仲介業仍屬於萌芽階段；爾後，國內的不動產仲介業經過一連串的革新，分別是仲介公司時期(1985 年)、全面服務時期(1991 年)、薪獎改革時期(1993 年)、同業聯盟時期(1995 年)、消費安全時期(1996 年)、證照管理與網路行銷時期(1999 年)，以及聯賣整合時期(2001年)等，而對整個房地產仲介業的發展產生重大影響。
(二).仲介費用與問題
在台灣的房地產仲介業中，一般大型房仲介業，其是指有連鎖門市之業者，如台灣房屋、東森房屋、信義房屋...等，向賣方收取4%的仲介費，也是法律規定可收取仲介費的上限，加盟店或其他小型房仲公司的仲介費則比較有彈性，但在實行過程中，也引發一些仲介問題，簡述如下述。
1.仲介仍具有風險
一般而言，根據政府的規範，房地產的仲介費為房屋銷售總價的6%，其中，賣方4%，買方2%，不過若雙方成交金額接近，但仍未成交，則房仲費用應會有調整的空間；另外，購屋所須資金相當龐大，交易安全是主要考量，因此，購屋人要找好的仲介,不是找便宜的仲介，因為不可靠的仲介之風險甚大，亦即即使透過仲介協助，房屋買賣仍具有風險。
2.房仲費用偏高
根據內政部規定，房仲服務費不得超過6％，市場則多以賣方4％、買方2％收取服務費，但部分民眾認為太高。事實上，政府直接訂定收費標準，人民曲解自由議定報酬的立法精神，且政府並未加強督導，如2012年提出的「分級累退制」，立意雖佳，但並未付諸行動，顯示政府並未體現房地產的特性，亦未解決人民長久以來的房市仲介問題。
3.上限非固定額度
內政部雖然有規定服務費標準不得超過6％，但並非固定收費額度，業者應依各案情況作調整，但一般作法是業者固定按成交價金，向賣方收取4％、買方收取1％∼2％的報酬，更有部分業者認為主管機關規定費率是6％，唯與實際施行情形大有差異。
4.房仲費用議價普遍存在
一般而言，仲介公司多定有買方、賣方的服務費收取標準，但議價情形普遍，因為房價偏高，仲介費用上限6％，對交易雙方都是一種不小的負擔，民眾也常以酌減服務費作為議價籌碼。實務上，議價成數有多大，各公司規定不同，有些公司是以成交總價的多寡來決定，若總價太低，議價相對不易。另外，一般大型房仲業向賣方收取4%的仲介費，也是法律規定可收取仲介費的上限，但加盟店或其他小型房仲公司的仲介費比較有彈性。實務上，房屋買賣以能成交為主，仲介費用大多視情況而會彈性調整，亦即雖然內政部明文規定，賣方收4%，買方收2%，但實際上是可以彈性處理的。
5.加盟店比直營店更具彈性
在房仲費用的收取上，除了部分直營品牌規定相對嚴格而較難修正之外，加盟體系服務費一般都可以再磋商，而且房仲經手高總價物件時，也不太會收足6％服務費，以免造成買賣雙方太大負擔。 根據立法院通過的不動產經紀業管理條例規定仲介收取服務費的上限，賣方4%，買方2%。因為是上限，所以實際收取服務費用仍然是有彈性的。另外，直營店如信義房屋、永慶房屋、台灣房屋等..要看店長的決定，加盟店則看店東的意願，賣屋公訂價都是成交價的4%，但買屋之仲介費用則各有不同，如永慶信義收1%，其他大多是2%。整體而言，在房仲費用的收取上，房仲加盟店比直營店更有彈性。
6.重視服務品質
一般而言，房仲費用的收取雖有一定的規範，唯服務費用的多寡主要仍取決於成交價的高低，在實價登錄制度實施以後，房價成交資訊相對透明，每個屋主都瞭解其交易價是接近行情價，或更高或更低於市場行情，故仲介的服務品質很重要。
(三).不易建立仲介業的公信力
在國內房仲業中，主要是採用在固定比率制，在此服務費模式下，只有買賣成交時，房仲才能收取服務費，這自然誘使房仲會盡其所能促成買賣成交，因此，在房地產交易市場中，經常會出現賣方降價、買房漲價、迴避問題、刻意隱瞞不符需求部分…等情形，損害買賣雙方委託者之行為，於是消費者在房仲提供的相關服務的同時，也會懷疑房仲是否會因為想儘早成交而犧牲自己權益，導致仲介業者的公信力很難建立。
(四)不動產交易仲介平台的崛起
2014年以後，隨著台灣房地產市場交易量急凍，房價下修的情形愈來愈明顯，委託房仲買賣房屋的人也愈來愈多，唯服務必須支付服務費用，對賣屋者而言，成交總價6%的服務費用，以都會地區房價動輒千萬以上的成交價來計算，服務費用可達百萬元，對買賣雙方都是不小的費用支出。而在消費者抱怨高房價與高額仲介費用的同時，也給予房屋交易平台產生的誘因。
(五).不動產的仲介平台的服務
在房市交易過程中，若買賣雙方不願或不想支付仲介費，則可考慮使月用房地產的交易平台，如591平台、APPLE HOUSE、樂屋網...等，這些交易平台可提供購屋人有關全國房屋買賣的行情資訊，讓消費者在買屋或賣屋時，可以有更多的選擇；另外，還提供各大知名仲介和買賣法拍屋的平台，讓消費者可以透過樂屋網，快速購得自己想要的房地產，唯其買賣風險必須由購屋人自己負擔。另外，不動產仲介平台所提供的服務很多，以591房屋交易網為例，其目的是為行動電話使用者量身打造一個免付費找房軟體，並提供全台最新、最全出租、出售訊息查詢。其所提供的服務包括：
1覆蓋六都的2,794個建案可供查看，每天上新；
2實地採集，第一時間上架最新、最熱建案廣告；
3確保每個建案都有超過10張圖片可看；
4定期更新建案動態信息，確保資訊速度及新鮮度；
5利用周邊房價對比工具，清楚掌握附近房價高低。
因此，無論是已經存在的「591房屋交易網」，還是爾後出現的「Apple House創新房屋自售APP」，都是以提供買賣雙方交易平台為出發點，讓對房屋有買賣需求的人在此平台上相互媒合，尋求最後成交的機會。
(六).不動產仲介平台的限制
一般而言，上網買賣房屋雖可避免高額的仲介費用，但也並非像一般購物那般容易單純，從如何挑選房屋，與銀行交涉貸款與抵押權塗銷與設定事項，代書辦理土地，以及房屋產權移轉，當年度土地及房屋稅相互攤提，乃至於水、電、瓦斯等維生設施過戶等，都是相對繁雜的工作，對一般人或上班族而言，這些繁瑣的行政程序或許還是需要個中間人代辦，這也是為何台灣房屋買賣中，幾乎都是以委託給房屋仲介的主要原因。
總之，隨著網路的崛起，傳統實體通路的存在價值與市場地位也逐漸受到威脅，在市場上的實際演變，書店、銀行、證券、旅遊、機票等中介者的角色，明顯的已逐漸被電子商務網站所取代，因此，國內仲介業者應即早因塵，避免被快速邊緣化。
三、「去中介化」與「去仲介化循環」
要瞭解不動產仲介市場是否會被去仲介化，必須先瞭解去仲介化的定義，以及去仲介化的產業特性。
(一)、去中介化的定義
一般而言，要瞭解仲介化的內容必須要先瞭解去仲介化與去仲介化循環。所謂「去中介化」是指去除掉中間人或媒介者(middleman)的過程與結果，用以描述許多以網路為基礎的企業，這些企業使用網際網路，直接將產品銷售給顧客，而不是經由傳統的零售通路。由於免除了中介者，便可以將產品賣得更便宜、更快速，且更有效率；因此，網路的興起已掀起一場產品交易模式的革命，而「去中介化」則是背後的主要動力。
電子商務是使用電子方式或是以電子科技進行商業互動的業務，包括在企業內、企業對企業(B2B)、企業對消費者(B2C)等，藉由新科技方法來促進供需的平衡，電子商務本身就具有一種改變既有產業結構、改善組織效能，以及增進消費者福祉之潛力。亦即以網路為基礎的企業，其使用網際網路做市場活動時，是直接將產品銷售給顧客，而不是經由傳統的零售通路。由於電子商務具有直接交易的潛力，因此，傳統的中介者(intermediaries)將會因為電子仲介(electronic brokerage)的介入，或是去中介化效應產生而備受生存威脅，而當中間人(middleman)所提供的服務被其他公司所取代時，便產生了所謂的「去中介化」。
(二)去仲介化循環
當大部分的企業都使用網際網路行銷時，「去中介化」的觀念與事實逐漸為大家所關注，而有關「去中介化」的完整架構「IDR 循環」理念，也再度受到重視，而所謂「IDR」是指仲介過程中的中介化(Intermediation)、去中介化(Disintermediation)，以及再中介化(Reintermediation)之循環過程。
一般而言，電子商務「IDR 循環」的第一階段是經由電子商務的中介，或其他產業參與者會產生「中介化」，這類中介者藉著線上之產品與服務，提供彌補市場服務不足之缺口(gap)，唯當任何媒介的應用，因其方便性或經濟性而開始吸引消費者時，則市場結構便會逐漸轉化到第二個階段，就是所謂的「去中介化」，也就是去掉中間人(middlemen)的服務角色，而當傳統中介者面臨電子商務之威脅開始進行反擊，讓自己也「可電子商務」(EC-able)時，便是最後的第三階段，也就是「再中介化」，同時也構成了「IDR 循環」。
由於「IDR 循環」是一種技術或人心的進化(evolution)過程，會隨著新科技創新的出現，或人類思維的改變而一再重覆發生，形成一種循環，也就是所謂的「IDR 循環」。
(三)、「去中介化」之產業特性
大體而言，在網路科技進步並盛行的國家，經由網路媒介而賣得好的商品很多，其中較具代表性的則有電腦軟硬體、家電、運動用品、辦公用品、書籍、音樂製品、美容用品、成衣、玩具…等，而這些商品的共通特性是高品牌認同度、數位化商品、低廉的商品、日用品、標準化規格化之商品、名牌之包裝產品...等。由於這些產品具有可電子商務(EC-able)的特性，因此，以這類產品為主之傳統產業或相關服務業，也都將面臨「去中介化」的威脅，觀之國內外這些產品之市場的發展，確實也有類似的轉變情形。
四.不動產交易的去仲介化
有關不動產仲介與去仲介化可分為下列幾個部分來說明。
(一).不動產租賃業具「去中介化」特性
不動產市場主要包括不動產買賣與不動產租賃市場，不動產仲介主要是不動產買賣及租賃這兩項業務，在不動產租賃業務上，因為在價格屬性上是屬低價(相對於不動產買賣價格低很多)，加上不動產租賃雙方並不牽涉到交易資訊是否透明，以及不動產產權是否明確的問題，故其交易流程也相對簡單，所以在國內不動產仲介市場中，租賃業務已經明顯被網路上各種不同的房屋租賃網站所取代，亦即租賃業大多已被「去中介化」。
(二).不動仲介業不具「去中介化」的理論依據
大體而言，不動產商品不身具有異質性、高單價、高總價、交易次數極少、資訊不對稱等特性，也就是不動產商品與其他商品不同，亦即不動產買賣交易本身就具有排除被「去中介化」之特性，說明如下：
1.高度的異質性
在房地產市場中，幾乎找不到相同的不動產產商品，且不動產市場上之品牌認同度也比一般商品為低，亦即不動產商品很難標準化或規格化。
2.價格偏高
一般而言，「去中介化」產業都是屬低價之產品，才有被去中介化的可能性，唯不動產則是屬於高單價及高總價之商品，其屬性難以去仲介化。
3.消費頻率偏低
在商品市場中，「去中介化」產業都屬經常購買之商品，不動產的流動性低，是購買經驗極少之產品。
4.資訊不對稱
在資訊取得難易度上，「去中介化」產業在交易資訊上是公開且充分的，而不動產市場的交易中，買賣雙方或是與中介者間之資訊是不對稱的。
(三).不動仲介不具「去中介化」的實務分析
不動產仲介業是以不動產仲介業務中之「買賣」或銷售及「租賃」業務為主，分別說明如下：
1.不動產仲介買賣業務
根據信義房屋之資料，一般不動產之銷售流程分為開發、銷售、簽約、用印、完稅及交屋等；基本上，這是從仲介業者的觀點來看不動產銷售流程；然而，若從賣方(屋主)之角度來看，則不動產銷售流程應為委託、產權調查、銷售(包括廣告行銷、帶看、議價等)、簽約、用印、完稅，以及交屋等。
若從不動產交易流程的認知或內涵來觀察，「委託」是不動產銷售行為是否「去中介化」之關鍵步驟，但不動產賣方為何會選擇自售、委託仲介業者，或不動產商務網站？主要因自售及委託不動產商務網站沒有正式之代理關係，因此，可以節省可觀的仲介費用；相對的，委託不動產仲介業者，須簽立正式之委託合約，建立代理關係，因此，若不動產成交，則須支付給仲介業者房屋總價4%之服務佣金，此即為代理關係中之代理成本與契約成本，因此，交易成本的高低應該是影響不動產仲介業不會有「去中介化」的關鍵因素。
不動產賣方不透過仲介業者之另一選擇，那就是委託不動產自售網站，在這情境下，網站或許可協助賣方找到許多買方，但是在價格協商方面，仍要親自與買方洽談(與自行銷售時相同)，然而，這樣的銷售方式與委託仲介業者兩相比較後，是否比較省時、省力、省錢，可能不甚明確，蓋因賣方預期所能省下的服務佣金(交易成本)，表面上是省下可觀之服務佣金，但實際上不動產成交價卻可能比透過仲介經紀人的成交價還要低，在此情況下，不僅得不償失，甚至還帶給賣方更大的損失。
(四).不動產仲介存在的必要性
一般而言，不動產自售網站雖然夾著網路科技之優勢，強力挑戰傳統不動產仲介業者，但是在自售網站內容與服務面仍相對不足，加上仲介業者也群起抵抗「去中介化」及「再中介化」努力，因此，去仲介化雖有其理論依據與實際需要，但在不動產仲介市場中並不完全適用，且國際間不論是美國或台灣，若出現屋主自售之不動產網站，或類似刻意排除傳統仲介業之不動產網站，亦即網路科技會影響房仲業的發展，唯應仍無法達到完全去仲介化的目的。
五、台灣不動產仲介業去仲介化
一般而言，不動產仲介業是以不動產仲介業務中之「買賣」或銷售及「租賃」業務為主，分別說明如下：
(一).不動產仲介業
1971 年以前，台灣不動產仲介是處於一種無仲介之狀態，不動產之買賣雙方大部分是面對面直接接觸；1971 到1977 年之間，才有非組織化及非正式之仲介角色的出現，如親友、代書、鄰里長等，開始有仲介化之概念，是為中介化之萌芽期，但此一時期尚未沒形成一種商業經營模式(business model)。
1977 年，勵行建設與巨東建設在台北市相繼成立，正式開啟了國內不動產交易組織化仲介的年代，但因政府認為這類公司具有許多欺瞞消費者、賺價差等不法行為，所以禁止設立以不動產銷售介紹為業之公司；1985 年，國內經濟情勢改變，為配合經濟發展，政府准許設立以不動產銷售介紹為業之公司，也讓台灣的不動產銷售正式進入仲介時代。
(二)。不動產仲介買賣業務
根據信義房屋之資料，一般不動產之銷售流程分為開發、銷售、簽約、用印、完稅及交屋，但若站在賣方(屋主)之角度來看，則不動產銷售流程應為委託、產權調查、銷售(包括廣告行銷、帶看、議價等)、簽約、用印、完稅，以及交屋等，茲分別說明如下：
1. 委託
委託是指不動產賣方(屋主)的一種出售不動產意願；實務上，賣方可以有自售(傳統方式)、委託仲介(獨家委託或多家委託)、委託不動產網站(電子商務網站)等不同的選擇，而委託方式則是影響不動產銷售是否「去中介化」之關鍵因素，如屋主若選擇委託仲介，則沒有去仲介化問題，但若選擇不動產網站，則是一種去仲介化模式。
2. 產權調查
為了確保不動產之產權清楚，不動產仲介業者會提供一份不動產重要事項說明書，也就是所謂的「不動產說明書」，以房屋交易為例，該不動產說明書之內容包括房屋謄本、地價證明、屋況確認...等，以利買方掌握完整房屋之現況。
3. 銷售
銷售是不動產仲介業者服務不動產賣方(屋主)最主要的工作，其工作內容包括廣告行銷、現場帶看、價格協商、議價...等過程。
4. 簽約
不動產買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議，對於買賣流程，價款給付方式，根據不動產經紀業管理條例第二十三條規定：經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說。而說明書於提供解說前，應經委託人簽章。買賣條件以文字方式詳載於合約書上，且雙方親自簽名蓋章，經代書見證簽約之程序。
5. 用印
買賣雙方將報稅及過戶所需證明文件交付代書，代書並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書、登記申請書等蓋好雙方印鑑章的手續，稱之為用印。
6. 完稅
當買賣雙方用印完成且稅單(增值稅及契稅)核發後，代書通知買賣雙方出面繳稅，買方並於同時支付完稅款項，稱之為完稅。
7. 交屋
在房市交易中，當買方支付尾款，賣方將不動產騰空移交給買方使用，並到不動產現場點交，用以完成房地產的交易。
(三)、網路興起與不動產仲介
根據台灣地區房地產產業年鑑所公佈的資料，我國不動產仲介業於1985年得於合法設立，經歷十年的努力，到1995-1996 年才開始跨入網際網路年代，進入2016年以後，國內網際網路已有重大的發展，同時也對國內不動產市場上的仲介業帶來重大的衝擊，其中，傳統不動產租賃業務已經大部份被崔媽媽網站、台灣租屋網等租屋網站所取代，有明顯的「去中介化」作用，而其對不動產仲介業的衝擊，也帶來仲介業是否會進一步淪為「去中介化」的結果。
面對網路無限的商機和廣大市場的發展潛力，許多企業除了持續在本身傳統銷售通路進行改善外，更投入大量的人力與物力資源，大量使用網際網路，並吸引其潛在的消費者，不動產仲介業者也紛紛投入網路業務開拓，積極參與網路上的虛擬通路，藉以避免被其他不動產商務網站給「去中介化」，因此，這個階段之不動產仲介業者也已展開「再中介化」之努力。
(四)影響去仲介化的因素
從不動產交易的認知或內涵來觀察，「委託」是不動產銷售行為是否「去中介化」之關鍵步驟，但不動產賣方為什麼會選擇自售、委託仲介業者或不動產商務網站？由於委託不動產仲介業者，須簽立正式之委託合約，建立代理關係，若不動產成交，則須支付給仲介業者房屋總價4%之服務佣金，此即為代理關係中之代理成本與契約成本；相對的，自售及委託不動產商務網站沒有正式之代理關係，所以可節省仲介費用，因此，交易成本及其高低是影響不動產仲介業是否會被「去中介化」的關鍵因素。
(五)成本是最大的考量因素
不動產賣方選擇自售網站而不透過仲介業者的協助，主要是基於成本因素之考量，然而，這樣的銷售方式與委託仲介業者是不是比較省時、省力、省錢，其結果可能不甚明確，蓋因賣方預期所省下的服務佣金(交易成本)，表面上是省下可觀之服務佣金，但實際上，不動產成交價卻可能比透過仲介經紀人的成交價還要低，在此情況下，不僅未見其利，反受其害，造成賣方更大的損失。
六.結論與建議
經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下述：
1.由於網際網路科技產業的發展快速，對傳統以人為中介的角色之銷售行為亦產生重大的影響，而因網際網路興起所造成「去中介化」亦盛行不墜。不動產仲介業的功能也將被這類網站所取代，不動產經紀人更將因而失業。
2. 在台灣的房地產仲介業中，一般大型房仲介業向賣方收取4%與買方2%的仲介費，也是法律規定可收取仲介費的上限，但加盟店或其他小型房仲公司的仲介費比較有彈性。但房地產仲介仍具有風險、房仲費偏高、上限非固定額度、房仲費用議價普遍存在、.加盟店比直營店更具彈性，以及重視服務品質等特性。
3.「去中介化」是指去除掉中間人或媒介者的過程與結果，用以描述許多企業使用網際網路，直接將產品銷售給顧客，而不是經由傳統的零售通路。由於免除了中介者，便可以將產品賣得更便宜、更快速，且更有效率；而所謂「IDR」是指仲介過程中的中介化、去中介化，以及再中介化之循環過程。
4.不動產商品本身具有異質性、高單價、高總價、交易次數極少、資訊不對稱等特性，也就是不動產買賣交易本身具有排除被「去中介化」之特性。另外，在自售網站內容與服務面仍相對不足，加上仲介業者也群起抵抗「去中介化」及「再中介化」努力，因此，房地產仲介業無法達到完全去仲介化的目的。
5.政府應明確規範
不動產業交易會受到去仲介化的影響，但不會被完全去仲介化，因此，建議政府應明確規範，在房仲費用的收取上訂定上限，讓業者自由競爭，對消費者也更有利。另外，政府對仲介應有懲處機制，針對房仲遭民眾提告且敗訴的案例列入修法方向，才能確保交易安全。由於房仲服務費的高低取決於成交價的多寡，現在房價成交資訊都相當透明，故仲介的服務品質很重要。
6.房地產交易去仲介化不易執行
由於房地產交易的特性，目前不動產仲介業仍不可能完全被不動產自售網站所取代，而不動產自售網站如果想要發揮自售之功效，建議必須進一步強化網頁內容呈現、提升網站知名度以及增加配套服務，而不動產仲介業必須加強服務品質，調整仲介服務費用，也避免被去中介化。
參考文獻
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二、英文文獻
1. Chircu, A. M. and Kauffman, R. J.（1998）, Strategies for Internet Middlemen in the Intermediation/Disintermediation/Reintermediation Cycle, Electronic Markets-The International Journal of Electronic Commerce and Business Media, pp.109-117.
2. Turnbull, G. K. （1996）, Real Estate Brokers, Nonprice Competition and theHousing Market. Real Estate Economics, 24: 293-316.
3. Whinston, A. B., Stahl, D. O., Cho, S. Y.（1997）, The Economics of Electronic Commerce, New York: Macmillan.
(本文發表於2017年8月18日中央網路報)
李沃牆
王健全
楊志良
聶建中
林建成
王順民
楊朝祥
柯牧洲
