都心部で高騰するマンション。
人口減少エリアで急増する空き家。
これから住まいを買っても本当にいいのか。
すでに所有する住まいはどうしたらいいのか―――
人生100年時代の不動産戦略！

底が抜けるほどのバブル崩壊はもう起こらないのか

「不景気が買いどき」という大原則からすると、景気の上向いている局面で不動産を買うことは、経済合理性から考えて、ベストなタイミングとはいえないでしょう。

しかしながら、不動産価格が上昇していると言っても、日本全国すべてのエリアで上昇しているわけではありません。２０１７年春の時点で、上昇しているのは主に都市部の一部エリアであり、それ以外のエリアはそれほど変わらないどころか、むしろ下落しているところもあります。

価格が上昇傾向のエリアについて、巷では「バブル」などと表現されることがありますが、それは明らかにいいすぎです。

バブル景気といえば、本来は１９８６年末から１９９１年初頭にかけての数年間を 指します。バブル崩壊後、日本は長いデフレの低迷期に突入しましたが、それでも、その後何度かは、短期間のミニバブル的な好景気の局面も到来し、その度に、株価も不動産価格も上昇しています。

直近でミニバブルの様相を呈していたのは、２００８年秋のリーマン・ショック直前（２００６年から２００８年にかけて）の時期です。この頃は、中小規模のマンションデベロッパーが、郊外エリアに次々と新築マンションを建設。首都圏のマンション販売戸数は、年間約８万戸となりました。

これに対して、２０１６年のマンション販売戸数はといえば、年間約３万５０００戸にとどまっています。対前年比では11・6％も減っているのです。

新築マンション市場の好不調を判断する契約率の分岐点は「70％」です。２０１６年初頭あたりから、首都圏の新築マンション契約率は70％を恒常的に下回り続けており、好調な状態とはいえません。

これらのデータだけでも、２０１６年から２０１７年にかけての不動産市場が、バブルどころかミニバブルからもほど遠いことがよくわかります。

なお、仮にミニバブルになって、それが弾けたとしても、今後は異常なまでの市場の底割れは発生しづらいでしょう。

リーマン・ショックの後、日本では中小規模のマンションデベロッパーがバタバタと潰れました。中小のマンションデベロッパーの多くは、「事業ポートフォリオの大半が新築マンションの販売」というパターンでした。

マンション分譲事業は、その大半を金融機関からの借り入れで賄う「ハイレバレッジ事業」です。中小の場合は資金力がないため、景気の後退で急速に需要が冷え込んでくると、大幅に値下げしてでもマンションを売らなければ経営が立ち行かなくなります。リーマン・ショック後の景気後退は勢いが尋常ではなかったため、中小の多くが、資金繰りに行き詰まってしまったのです。

これに対し、大手のマンションデベロッパーは、事業シェアがマンション販売だけに偏っているわけではなく、早急に手持ちのマンションを売らなくても耐えられる体力（資金力）があります。よって、経済が減速して需要が減ったときには、供給調整、すなわち手持ちのマンションを売らずに置いておく、という選択もできます。

そんなわけで、リーマン・ショック前後には、中小のマンションデベロッパーの多くが破綻、マンション市場は、大手寡占の状態になりました。リーマン以前の大手シェアは20％程度でしたが、現在は40％を超えています。また分譲される立地もリーマン前と比べると、都心・駅近など格段によくなっています。その結果、以前と比べると、市場に弾力性があり、都心部のマンション市場の極端な暴落は起こり づらい状況になったのです。

すでに値上がりしている都心部エリアで不動産を買うかどうか迷っている人にとっては、このような事情から、買うこと自体、それほど懸念することはないと思います。もちろん相場価格からあまりにもかけ離れていれば別ですが、資金準備ができていて、住宅ローンの支払いに無理がなく、どうしてもほしい物件があるなら、前向きに検討してみてもいいでしょう。

全国の約50％の自治体が、2040年までに機能しなくなる

先ほど、不動産市場が３極化するという話をしました。

最初に、③の「限りなく無価値になる、あるいはマイナス資産となる不動産」とはどんなものかを紹介していきましょう。

比較的イメージしやすいのは、現時点で過疎化が著しいエリアです。「限界集落」と呼ばれているような、高齢化率の極めて高いエリアの不動産は③に該当し、近い将来に無価値同然となるでしょう。

２０１４年に、増田寛也元総務相ら民間有識者で構成される「日本創成会議」が、とある予測を発表して話題になりました。２０４０年までに、日本全国のおよそ50 ％にあたる８９６もの基礎自治体が、「消滅可能性都市」であると指定されたのです。

消滅可能性都市とは、次世代の人口を左右する20～39歳の女性（＝子どもの大半を生んでいる年代の女性）に着目し、２０１０年から２０４０年にかけて、こうした若い女性たちの人口が、現状の５割以下に減ると予想される自治体を指しています。

これはとてもセンセーショナルですが、実際に都市が消えてなくなるというわけではなく、人口減少や少子化・高齢化が進み、自治体経営が成り立たなくなりそうな市区町村を名指ししているデータといえます。

全国のおよそ50％が消滅可能性都市に該当するというのは衝撃的ですが、なかでも青森、岩手、秋田、山形、島根の５県は、実に80％以上の市町村に消滅の可能性があるとされています。こうしたエリアの不動産価値が無価値化する確率は、かなり高いといえるでしょう。

ただ、消滅可能性都市に指定された自治体の不動産が、買うにあたってすべてＮＧなのかといえば、そうともいい切れません。

というのも、消滅可能性都市には、東京23区の豊島区も指定されています。23区内で唯一選ばれた豊島区は、人口約29万人（※２０１５年国勢調査結果）を擁する人口密集エリアです。都内でも屈指の繁華街が広がる池袋も、豊島区にあります。

ただ、豊島区は「平成25年住宅・土地統計調査」で東京都内空き家率ワースト１（15・８％）にも選ばれており、この当時、人口減少の波は実際にじわりと押し寄せてきている状況にありました

危機感を募らせた豊島区は、消滅可能性都市指定の後、空き家活用や地域内での雇用の創出といった取り組みに迅速に着手。その甲斐あってか、人口は減少どころか増加に転じています。

なお、東京都でそのほかに消滅可能性都市に指定されたのは、日の出町、檜原村、奥多摩町、大島町、利島村、新島村、神津島村、御蔵島村、八丈町、青ケ島村です。豊島区以外は小規模な自治体で、離島や従来からの過疎地であり、今後著しく人口が減少するとしても、それほど意外なことではないでしょう。

古い団地は建て替えもできず、スラム化の一途をたどる

都市部には、数十年先の将来ではなく、近い将来に無価値化しそうな不動産もあります。

たとえば、高度経済成長期に建設された築年数が40年以上の大規模集合住宅群です。有名なのが、東京郊外の多摩ニュータウンや板橋区の高島平団地などです。

高度経済成長期に建てられたマンションは、一様に老朽化が進んでいます。建物の老朽化が進んでいるということは、多くの居住者が高齢化しているということです

こうした住宅群には、住民の過半数を65歳以上のお年寄りが占め、そのうちの大半が一人、または二人暮らし世帯で、老人ホームさながらのマンションもあります。

このようなマンションは、若年層が中心の新しいマンションなどと比較すると、住民が死亡する頻度はぐんと高くなります。高齢者の孤独死問題は、非常に深刻です。

最近の新しいマンションの場合、６階建て以上の高層住宅はもちろん、３～５階の中層住宅でもエレベーターがついていることが普通になってきましたが、古いマンションはこの限りではありません。

エレベーターがないおかげで、多くの高齢者は外出が億劫になって、自然と家に引きこもりがちになっていくと、他人とかかわることもなくなるので、コミュニティから孤立してしまいます。その結果、孤独死に至るというパターンがよく見られるのです。

もちろん、住人が亡くなれば、空き室は増加。亡くなった後ですぐに発見されればまだいいのですが、死後長時間が経過した孤独死の現場は凄惨です。

空き室を相続したといっても、遺族が移り住んでくることは皆無で、買い手がつかず放置されることがほとんどです。

結果、１棟50戸のうち３～４戸ほどしか入居者がおらず、残りは全部空き室というような建物も見受けられます。そのようなマンションは、夜になると真っ暗になってしまい、ゴーストタウンそのものといった感じで不気味な雰囲気さえ漂います。

それだけではありません。空き室が多いマンションにはさまざまな問題が山積みされています。

最大の問題は、管理組合が機能しなくなる点です。管理組合とは、集合住宅の区分所有者で構成される、マンション管理を行うための組織のこと。集合住宅の区分所有者になると、自動的に組合員になるというシステムです。

マンションには、個々の専有部分（住戸）のほかに、すべての区分所有者が利用する共用部分があります。エントランスホールや廊下、エレベーター、駐車場、集会場、ゴミ置き場などが共用部分に該当します。

この共用部分を組合員にとって快適な状態に維持管理することが、管理組合の主な役割です。その活動を支えるのは、組合員の負担する管理費や修繕積立金です。実際にマンションの管理業務を手掛けるのは、通常であれば専門の管理会社ですが、その会社と連携してマンションの管理方針を決めるのが、所有者で構成される管理組合なのです。

しかし、空き室だらけのマンションだと、残された組合員自体の数が少なく、高齢者ばかり、ということもしばしば。住民が亡くなって空き室になると、所有権は故人の子どもなどの遺族に移っているはずですが、その場合は遺族、つまり相続人が自動的に組合員になります。居住していない組合員には、連絡がつかないこともよくあります。

大規模改修にあたっては、原則として組合員の過半数の賛同が必要です。多くの組合員と連絡がつかない状況だと、建物の修繕などの必要な処置が適切なタイミングで実施できなくなるのです

また、故人のマンションを引き継いだ遺族が、管理費を滞納してしまうこともよくあります。管理費が十分に集まらないと、共用部分の清掃が疎かになって、ネズミやゴキブリが大量発生したり、水漏れや雨漏りなど、さまざまな建物の劣化に対応できなくなったりもします。

一般的には、管理費の滞納率が３割を超えると、マンション管理は難しくなるともいわれています。50戸中５戸しか人が住んでいないようなマンションだと、滞納率が３割を超える可能性はかなり高いでしょう。

老朽化したマンションにわずかな住民しかいないと、マンション管理会社も採算が合わなくなるため、管理委託契約を更新しない場合が多くなります。管理会社という第三者が立ち入ることもなくなれば、そのマンションはまず間違いなく、スラム化への道をひた走ることになってしまいます。荒廃するばかりでなく、不良グループや犯罪者が巣くう、本物のスラムになるところもあるかもしれません。

「そんな状況になる前に、いっそ建て替えてしまえばいい」といいたくなりますが、建て替えとなると、やはり住民の合意が必須です。その合意が取りつけられず、廃墟同然となっている建物は、全国にいくつも存在しています。

これからの時代、スラム化した建物が日本中でどんどん増加し、社会問題化するのは必至です。都市部にありながら、限界集落と化した老朽化マンションを見ていると、将来の日本の縮図を見ているような気がしてなりません。

このような不動産は、限りなく無価値になる、あるいはマイナス資産となる不動産の典型例です。自らこのような物件を選ぶことはないかもしれませんが、たとえば、親がこのような物件に住んでいる場合、将来的にマイナス資産を引き継ぐことになることを覚悟しなければなりません。

【注目の街④板橋区・大山】
人気商店街「ハッピーロード」でアンテナショップ運営

東京の城北エリアにある板橋区の大山（東武東上線）には、「ハッピーロード」と呼ばれる５６０ｍにわたるアーケード商店街があります。テレビなどマスコミでよく取り上げられているため、知名度の高さは都内トップクラスの商店街です。

名ばかりではなく、ハッピーロードのにぎわいを支えているのが、充実した店舗のラインナップです。チェーンの飲食店が多数入っているほか、昔ながらの青果店や鮮魚店、精肉店、書店、各種レストラン、携帯ショップなどが立ち並び、あらゆる用事がこの商店街ですむといっても過言ではありません。

また、ハッピーロードでは空き店舗を活用して、全国15の市町村の特産品を販売するアンテナショップ「とれたて村」を展開。店先には各地域名産の野菜やお米、各種加工品、海の幸などが並び、地元の商店街にいながら道の駅のような楽しさを味わえることから、好評を博しています。

また、このように空き店舗をムダに遊ばせず、有効活用する取り組みを行っていること自体も、商店街が弱体化しづらい要因でしょう。

大山駅を中心にハッピーロード周辺には、東京都健康長寿医療センターや豊島病院、日大板橋病院といった大型医療施設も充実しており、リーズナブルな価格帯の物件が多く、池袋まで３駅、５分とアクセスがいいので狙い目です。ハッピーロードのにぎわいが続く限り、周辺エリアの地価も下がりづらいと予想されます。