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플러스 가득한 하루 보내고 계시나요?

물음표노트 강훈구입니다.

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오늘은 시작부터 비장하게 한 말씀 올리고 포스팅을 시작하려 해요. 감히 장담하겠습니다.

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"이 글을 보시면 어디에 투자를 해야 하는지 명확하게 정리가 되실 겁니다"

이번 포스트는 평택뿐만 아니라 다른 지역의 투자처를 찾는 분들에게도 큰 도움이 될만한 내용이라고 생각해요. 부동산 토지투자를 목표하는 투자자라면 주의 깊게 보시고 이를 익히셔서 적극 활용하셨으면 좋겠습니다. 그밖에도 많은 노하우들이 있겠지만, 저는 이게 기본이라고 보거든요. 그럼 시작하겠습니다.

네, 여러분들이 어떤 생각을 하고 계신지 충분히 인지하고 있습니다.

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상당히 진부한 내용이고 다른 블로그에서도 많이 사용했을 자료이기 때문에 영양가가 없어 보인다는 거요. 하지만 기초부터 풀어가야 설명이 가능한 노하우이기 때문에 뻔한 내용부터 차근차근 밟아가겠습니다. 항상 강조하지만, 기초가 튼튼해야 해요. 그러니 지루하겠지만, 짧게 짚고 넘어가겠습니다.

평택시의 2020 도시기본계획을 살펴보면 108페이지(?)에 위와 같은 내용이 나옵니다.

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남-북 중심축, 동-서 중심축, 광역 교통축 등이 나오는데요. 사실상 모두 중요한 것이고 하나하나 풀어서 설명해야 할 내용이지만, 오늘의 목적이 '역세권 및 도시기본계획의 개발범위를 유추'하는 것이기 때문에 남-북 중심축으로만 설명을 드릴게요.

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남-북 중심축에 해당되는 지역을 단순하게 보세요. 어디가 제일 좋아보이나요?

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다른 곳은 파란색으로 동그라미가 쳐져있는데, 유독 고덕만 튀지 않나요? 실제로 고덕은 평택의 중심이 될 지역입니다. 당장은 그 위세를 실감할 수 없겠지만, 삼성전자가 들어가는 대형 산업단지가 활성화되고 평택시청이 옮겨지면, 향후 눈부신 도시가 되어 있겠죠?이런 대단해질 곳에 땅이 있었고, 아니면 투자할 수만 있다면 참 좋았겠지만, 지금은 그럴 수가 없습니다. 이거 혹시 설명이 필요한가요? 간단하게 생각해 보세요. 투자는 기본적으로 수익을 보려고 합니다. 근데 저기는 수익을 볼 수 있는 구조가 안 나와요. 땅값도 너무 많이 올랐고요.

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그 다음으로 유망해 보이는 곳은 어디일까요? 송탄과 남평택일 것입니다. 하지만 이곳도 이미 투자를 하기엔 늦었죠. 기존 도심이 이미 잘 자리를 잡고 있는 상황이잖아요?

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그래서 찾아본 곳이 팽성과 진위였습니다. 평택시 2020 도시기본계획 상에는 작은 동그라미로 표시되어 있어서 살짝 실망스럽긴 하지만, 어쩔 수 있겠습니까? 그동안 여러분은 토지에 관심이 없으셨잖아요. 이렇게라도 들어가서 수익을 보셔야 하니 늦었지만, 빠르게 움직여야죠.

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일단 남은 곳이 두 지역이니, 어떤 곳이 돌이고 어떤 곳이 옥인지, 옥석 가리기를 시작해 보겠습니다.

우선 남부생활권부터 보겠습니다.

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남부생활권에서 가장 중요해 보이는 곳은 당연 팽성입니다. 핵심 키워드로는 K-6(미군기지)가 있죠. 실제로 생활권별 개발방향에도 명시되어 있습니다.

△ 국내에 상주하는 미군들이 대부분 평택시 팽성으로 모이기 때문에 주거용지 및 국제상업도시에 대한 기대가 아주 크죠. 실제로 팽성에 가면 렌탈하우스가 엄청나게 많고 또 많이 지어지고 있습니다.

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하지만 우리 회사는 이곳을 유망 투자처에서 제외시키기로 했습니다. 왜냐면 팽성읍에는 굳건하게 자리 잡은 구시가지가 있었거든요. 그래서 국제상업도시를 짓기 위해서는 오랜 시간이 걸릴 것이라고 봤습니다. 게다가 기대심리로 토지의 가격이 너무 올라서 부담스러웠어요. 게다가 가장 중요한 교통 수단이 부재합니다.

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만약 평택시가 팽성읍을 중요하게 생각했다면, 응당 교통 수단을 집약시켰어야 했습니다. 하지만, 계획 상에는 팽성읍에 들어가는 전철이 없어요. 도로도 그저 그렇죠. 오히려 역은 평택항에서 평택역으로 이어지게만 계획되어 있어요. 그 중에 K-6와 가까운 지역이 창내였습니다. 우리 회사는 이곳으로 국제상업도시가 들어갈 것이라고 분석했어요. 분석에 관한 글은 나중에 시간이 나면 적도록 하겠습니다.

진위에 대해서는 3년 전부터 개인적으로 관심이 많았던 곳이었습니다. 왜냐면 배후수요가 풍부할 것이라는 사실을 초보자인 저도 알만 했거든요. 그때만 하더라도 저는 전철역에서 스크린도어 설치 및 유지보수를 하는 막노동을 할 때였는데, 현대나 하청업체 노동자들 사이에서도 '평택이 엄청나게 좋아질 것이다'라는 얘기가 오갔으면 말 다했죠.

△ 우리 회사가 진위에 집중하게 된 이유는 2가지 때문이었습니다.

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첫째, LG라는 대기업과 거대한 산업단지가 있다.

둘째, 이미 완공이 된 진위역이 있다.

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이는 도시가 형성되기에 아주 좋은 조건을 갖췄다는 것입니다. 게다가 그때만 하더라도 진위산업단지는 80만평의 규모로 만들어질 계획이었어요. (물론 환경영향 평가의 결과는 좋지 않았지만?) 현재는 많은 분들이 아시는 것처럼 야막리 쪽에 들어설 산업단지가 빠져있는 상황이지만, 이를 제외하고도 배후수요는 충분하다고 봤습니다.

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참고 삼아서 또 말씀드리는데요. 여러 자료들을 열람하다 보면, 야막리에 산업단지가 다시 들어설 것이라고 분석하고 있습니다. 자세한 내용이 보고 싶은 분들은 기존에 작성한 포스트를 참고하세요. 아래에 링크 남겨 놓겠습니다.

아마 이게 제일 궁금하시겠죠? 결론만 먼저 말씀드리면, 실마리는 개발축과 도로를 통해 예상해 볼 수 있어요. 여기서 중요한 키워드는 주간선도로와 보조간선도로(=진입도로)입니다. 이제부터는 사진을 좀 많이 보여드릴 텐데요. 사진과 그 밑에 남기는 주석을 보시고 직접 지도에서 확인해 보세요. 그래야 공부가 되고 이해가 빨라집니다.

* 간선도로 : 지역과 지역, 도시와 도시를 이어주는 도로

△ 발전축은 경부선 철도와 1번 국도입니다. 이 2가지 요소가 있다면 도시는 반드시 이를 따라서 개발돼요. 제가 기본 브리핑 하는 것을 들어보셨다면, 이 내용이 익숙하실 겁니다. 어쨌든 이걸 네이버 지도에서 보면 아래와 같이 나와요.

△ 위성 지도로 진위역을 보면 1번 국도의 우측으로 건물들이 모여 있는 걸 확인할 수 있습니다. 그밖에는 농지에요. 흔히들 진위면 일대가 절대농지라서 개발이 어렵다고 하는데요. 진짜 그렇게 될 건지 한 번 보자고요. 아마 끝에서는 마음이 초조해 지실 겁니다. '내가 잘못 생각하고 있었구나...' 라는 것을 아시게 될 거니까요.

△ 진위역을 지적편집도로 보시면 이렇게 나옵니다. 진위역 1번 출구와 1번 국도의 우측으로 준주거지와 1종일반주거지역이 위치해 있는 것을 확인할 수 있죠? 그리고 위성 지도를 봤던 것처럼 2번 출구 쪽으로는 광활한 농지가 있어요. 제가 소개드릴 노하우는 '경부선과 1번 국도에 붙어있는 곳에 도시가 형성된다'는 것입니다. 빠른 이해를 돕기 위해 기존의 평택시 역세권 & 도시 개발 사례를 보여드릴게요.

△ 진위역에서 천안역 방면으로 한 정거장만 가보시면 도착할 수 있는 송탄역이에요. 진위역 대비 송탄역은 엄청나게 큰 도시가 형성되어 있죠? 게다가 진위역은 1번 출구 쪽에만 도시가 있었는데, 송탄역은 역을 기준으로 양쪽에 도시가 형성된 것을 보실 수 있습니다. 위에서 송탄에 투자를 할 수 없다고 한 이유는... 보시는 것처럼 미개발지가 없기 때문이에요.

△ 송탄역을 지적편집도로 보면 위와 같습니다. 주로 주거지와 상업지로 형성되어 있죠? 이때 궁금증이 생겨야 합니다.

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'왜 송탄역 주변에는 이렇게 큰 도시가 만들어졌을까?'라고요. 단순히 전철역이 있어서 이렇게 되진 않았겠죠? 어떤 원리로 이렇게 큰 도시가 형성됐는지 설명해 드릴게요.

△ 위에서 경부선과 1번 국도를 개발축이라고 했습니다. 현재 도시지역의 상업지의 대부분이 송탄역과 주간선도로인 1번 국도 사이에 들어가 있어요. 그리고 좌측의 1번 국도만큼은 아니지만 노란색 도로들이 보이죠? 저것을 보조간선도로라고 할 수 있는데, 그 외 지역으로는 개발이 안 됐다는 것을 확인하실 수 있어요.

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정리를 하면, 송탄역을 중심으로 2개의 간선도로가 도시를 감싸고 있습니다. 동의하시나요?

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다른 곳은 어떤지 볼까요?

△ 고덕국제신도시가 들어가는 서정리역입니다.

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서정리역 기준으로 좌측에는 특별히 설명드릴 것이 없을 것 같아요. 평택에 관심을 갖고있는 사람들 중에 고덕국제신도시를 모르는 사람도 있나요? 그래서 우측의 기존 시가직를 집중적으로 조명해 보겠습니다. 그래서 이번엔 기존에 크게 관심이 없었던 우측의 기존 시가직를 집중적으로 조명해 보겠습니다.

△ 서정리역을 지적편집도로 보면 이렇게 보여요. 서정리역과 핵심이 되는 1번 국도에 주목해서 보면 아래와 같은 면적이 나옵니다.

△ 상업지 및 주거지의 모양이 딱 떨어지지 않나요? 물론, 개발축인 경부선과 주간선도로인 1번 국도 밖으로도 개발된 곳이 보이긴 합니다. 하지만 대부분 주간선도로에서 벗어난 곳은 개발되지 않았어요. 이 점도 동의하시나요?

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그래도 뚝심있게 트집을 잡을 것 같아서 당연한 소리를 하겠습니다. 우리가 투자를 한다면 개발이 될지 안 될지 모르는 곳에 할까요? 아니면 확률상 조금이라도 더 안전하게 도시가 생길 것이라는 곳에 할까요? 너무 정해져 있는 질문일 텐데, 혹시나 헛소리 하는 분들이 계실까봐 물어봅니다. 실제로 그런 헛짓을 하는 분들이 꽤 많은데요. 제발 이런 기본적인 것을 간과하고 외곽 지역으로 모험하는 투자 좀 하지 마세요.

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만약 서정리가 너무너무 좋고... 곧 죽어도 서정리 일대에 땅을 사야겠다면 아래와 같은 곳을 보시면 되겠습니다.

△ 주간선도로는 아니지만, 고덕국제신도시와 연결되는 간선도로에 접하고 평택브레인시티 일반산업단지와의 연계성도 좋은 입지입니다. 아무래도 이런 곳이 향후 개발될 확률이 높겠죠? 해당 입지는 도시가 생기는 요소인 산업단지와 간선도로가 있기 때문에 2차 개발지로 땅값이 올라갈 수 있을 것 같아요. (그리고 아직 여러분들은 모르시겠지만, 해당 입지로 동부우회도로가 지나갈 것입니다)

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사실상 디테일하게 뜯어본 것은 아니고 즉흥적으로 표시한 것이니 너무 믿지는 마세요.

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토지에 투자하기에 앞서 고려할 것이 얼마나 많은지 모르시죠? 서두에서도 언급했지만, 알려드리는 것은 노하우 중 하나일 뿐입니다. 이거 아셨다고 '아, 토지투자 엄청 쉽네?'라면서 투주하셨다가 나중에 큰 코 다쳐요.

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성급한 일반화의 오류를 범하지 마시길 바라며, 다음 역으로 넘어가 보겠습니다.

△ 이곳은 얼마 전에 용도가 변경된 지제역입니다.

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진위역과 같은 시기에 개통됐던 평택에 마지막 남은 미개발지 중 하나였어요. 하지만 최근에 1번 출구 쪽으로 대규모 환지 보상이 이뤄졌습니다. 즉, 이 지역은 투자의 골든타임이 지났다는 것이죠. 이곳은 어떤지 한 번 볼까요?

△ 지제역을 지적편집도로 보면 이렇습니다. 위에서 했던 원리대로 역세권 & 도시의 개발범위를 예상해 보면 아래와 같아요.

△ 지도만 보시면 아마 이런 식으로 개발이 될 것 같습니다. 실제로 지제역 1번 출구는 이미 이런 모습으로 개발이 될 예정이에요. 위에서부터 쭉 보셔서 아시겠지만, 지도를 보면 이렇게 개발되는 것이 타당해 보입니다.

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아마 이걸 보시고 성격 급하신 분들은 '헉, 2번 출구의 개발범위가 상당히 작네요? 저 큰일 난 거죠?'라고 하실 수도 있을 것 같아요.

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제가 표시한 것은 어디까지나 네이버 지도에서 확인할 수 있는 도로를 기준으로 한 것입니다. 하지만 여기에 자연 경계를 추가해 볼까요? (자연 경계는 '천'이나 '산' 같은 것들을 말함)

△ 신갈저수지와 이동저수지에서 흘러내려오는 물이 천을 이룬 곳이 있는데요. 그걸 기준으로 개발범위를 축소시키면 위와 같은 그림이 나옵니다. 근데 뭔가 좀 이상하죠? 이상한 거 못 느끼시나요? 딱 보셔도 제가 남측으로 개발범위를 더 늘렸잖아요. 사실 이건 2018년 12월 기준으로 네이버 지도에서 확인할 수 없는 도로입니다.

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그럼 이 도로를 어디서 확인할 수 있을까요? 이건 평택 시청에서 제공하는 행정지도를 보시면 확인이 가능합니다. 원래 파일을 첨부하려고 했는데, 10MB 이상은 첨부할 수가 없네요. 아쉬운 대로 캡처해서 설명을 이어 나가겠습니다.

△ 위의 지도는 평택시에서 배포하는 행정지도입니다. 이걸 보시면 네이버 지도에서 보이지 않았던 36번 지방도가 보여요. 그걸 따라서 개발범위를 다시 그리면 아래와 같은 모양이 나옵니다.

△ 왜 정보력이 중요한지 이제 조금 감이 오시나요? 저번에 널려있는 정보들은 많아요. 하지만 이걸 제대로 분석해서 정리하는 정보력은 개념이 이렇게나 다릅니다. 그럼 이를 기준으로 역세권 중 상업지가 될 것으로 예상되는 투자처의 범위를 그려볼까요?

△ 안전한 투자처를 선점하기 위해서는 여러 항목들이 겹치는 곳에 투자를 하는 것이 좋습니다. 신설 역이 들어서는 위치도 A, B, C안이 겹치는 곳이 가장 안전하죠. 우리는 이런 식으로 과거 안중역의 위치를 예상했고, 성공적인 투자유치를 진행했던 사례가 있어요. 그 당시에 안중역세권 개발 섹터에 해당되는 토지를 60만 원에 분양했었는데, 현재는 얼마일까요? 이런 것이 정보력이 중요한 이유입니다.

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물론, 이 범위에 전부 상업시설이 들어서진 않을 겁니다. 하지만 논, 밭이 주거 지역만 되더라도 투자자들의 입장에서 좋지 않나요?

△ 물론 종래에는 위의 그림처럼 개발이 될 수도 있어요. 하지만 이렇게 개발이 되기까지 얼마나 많은 시간이 걸릴까요? 투자를 함에 있어서 장기투자를 하는 것도 좋아요. 하지만 그보다는 빠르게 환금해서 빠르게 재투자하는 것이 더 좋다고 생각합니다. 여러분들의 입장에서도 빠르게 자산을 증식시키는 것이 더 좋지 않을까요? 뭐 선택은 어디까지나 투자자의 몫이지만요.

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어쨌든 여기까지 보셨다면, 역세권 & 도시의 개발범위를 어떻게 예상할 수 있는지 아시게 됐을 것 같습니다.

진위역이라고 해서 크게 다르지 않습니다. 위에서 알려드린 방법을 그대로 적용해 보시면 돼요. 진위역을 네이버 지도에서 다시 보겠습니다.

△ 확실히 개발축인 경부선과 주간선도로인 1번 국도가 그리고 보조간선도로가 보여요.

△ 근데, 개발범위를 그려 보니 너무 막연하게 나오지 않던가요? 저는 그렇던데... 만약 그렇지 않았다면, 아래처럼 나오지 않았기 때문입니다.

△ 딱 봐도 범위가 상당히 크게 잡힙니다. 물론, 종래에는 이렇게 개발이 될 수 있어요. 하지만 우리가 투자하려는 토지는 원인과 결과가 분명하면서, 환금 시기도 가늠해 볼 수 있어야 해요.

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그러면 일단 야막리는 제외시키겠습니다. 여기서 '왜요?'라고 물어보실 수도 있는데요. 이건 제가 작성한 글들을 안 보셨다는 방증입니다. 다른 포스트에서도 계속 언급했지만, 위험한 요소를 하나하나 제거해 나가는 것이 성공적인 토지투자 방법이에요. 아직까지 안 보신 분들이 있다면 아래의 포스트를 참고하세요. 이걸 보시면 '왜 야막리에 투자하면 안 될까?'를 명쾌하게 아실 겁니다.

△ 위의 글을 보셨다면 왜 야막리를 제외시켜야 하는지 아실 겁니다. 그래서 야막리를 빼고 볼게요. 그래도 범위가 상당히 커 보일 것입니다. 우리가 원하는 것은 우선적으로 개발될 수 있는 곳이잖아요? 그래서 계속해서 옥석 가리기를 해볼게요. 아까 지제역에서도 비슷했죠? 자, 다시 평택시에서 제공하는 행정지도를 봅시다.

△ 평택시 행정지도를 보면 기존에 보이지 않았던 도로들이 보입니다. 이걸 기준으로 그림을 다시 그려보면 아래와 같이 나와요.

△ 진위역 일대의 유망 투자처를 위의 범위에서 찾아보는 것이 타당하지 않을까요?여러분들의 생각은 어떠신가요? 저는 이 정도 설명해 드리면 대부분 동의하실 것이라고 봅니다.

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아, 왜 진위천은 자연 경계인데 제외시키지 않았냐고요? 이걸 잡아내신 분들은 예리하신 것인데, 아래에 풀어드리겠습니다.

△ 매봉역 인근의 양재천을 아시나요? 어릴 때, 데이트 한다고 여길 놀러간 적이 있었습니다. 미리 말씀드리면 양재천을 따라서 엄청나게 많은 가게들이 줄지어 있어요. 주로 카페나 식당들이 많습니다.

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지도를 보시면 아시겠지만, 양재천을 정확하게 도시를 이분하고 있는데요. 과연 이곳은 어떤 용도로 사용되고 있을까요?

△ 천을 따라 주거지와 상업지가 형성된 것이 보이시나요?

△ 실제로 양재천 주변을 거닐어 보시면 사진과 같은 풍경을 마주하실 수 있어요. 그리고 지금 여러분들이 보고 계신 것은 수익형 부동산 상품 중에서 투자자들이 가장 많이 선호한다는 점포겸용 주택입니다.

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하천은 자연경계로도 쓰이지만, 양재천처럼 도시에 정주하는 사람들의 주거 환경의 질을 크게 높이는 역할로도 쓰입니다. 천을 따라 상업지와 주거지가 대규모로 형성된 것이 증거에요. 제가 서두에서 언급했죠? 도로와 개발축을 통해서 예상해 보는 것은 수많은 노하우 중 하나라고요.

최근에 발품 포스트를 올렸습니다. 원래라면 진위천도 쭉 걸어다니고 했을 텐데... 그때 제가 짐이 좀 많았어요... 정말 너무 힘들어서 못 갔습니다. 어쨌든 기회가 된다면 꼭 가보세요. 그러면 아래와 같은 풍경들을 보실 수 있어요.

△ 왜 진위천 인근에 이런 편의시설이 있을까요? 주변에 캠핑장도 있습니다.

△ 왜 주변에 아무 것도 없는데, 운동쉼터와 진위천시민유원지가 있을까요?

△ 이런 대규모 광장은 왜 만들어 놨을까요?

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이런 호기심으로 답사를 나가 보세요. 많은 것들이 보일 것입니다. 어쨌든 이번 글은 여기까지입니다. 다소 길었는데요. 이걸 다 보시고 나서도 진위라는 지역이 불안하신가요? 개발이 안 될 것 같고... 기획부동산 업자가 글을 적는 것 같으신가요? 저는 인간이라면 그런 편협한 생각을 하지 않을 것이라고 생각합니다. 그리고 제 블로그를 꾸준히 봐주시는 분들 중엔 그런 수준 떨어지는 분들이 안 계세요. (기본적으로 이런 장문의 포스트를 읽을 수 있는 능력은 있다는 것)

이런 땅은 개발이 될까요? 안 될까요? 그리고 투자를 하면 지가가 오를까요? 안 오를까요?

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다음 포스트에서는 진위역을 감싸고 있는 서부우회도로와 동부우회도로를 통해 '왜 진위역세권이 기대되는지'를 적어보도록 하겠습니다... 어디까지나 저에게 시간이 허락된다면요...

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