인구절벽 본격화와 부동산시장의 동요(1)

pys (73)in #kr • 6 years ago

〇흔들리는 부동산시장

인구절벽문제는 생애에서 핵심세대계층(45-49세)의 부동산 및 소비시장과 관련성이 높은 것으로 분석되고 관련 자료도 나오고 있다. 한국의 부동산시장이 향후 어떻게 될 것인지를 알아보기 위해서는 국제화시대에 살고 있는 만큼 세계 부동산시장을 먼저 살펴야 할 것입니다. 한마디로 부동산시장이 의외로 심각하게 돌아가고 있다. 작년과는 감지되는 조짐이 다르다.

위 그림은 IMF의 세계주택가격지수를 나타내는 선형그래프이다. 2017년 2분기와 2008년 1분기 금융위기 당시의 세계주택가격지수가 거의 같은 수준임을 확인 할 수 있다. 기준치는 2000년을 100으로 한다.

요즘 들어 대내외 주택시장의 장기호황세가 꺾이는 분위기가 역력하다. 구체적으로 국제 통화기금(IMF)의 주택가격지수는 19분기 연속 상승세가 멈춘 상태다. 유럽의 주택시장도 마찬가지다. 유럽연합(EU)의 주택가격 지수는 상승세가 둔화하고 있다. 미국 주택시장 가격지수는 70으로 3개월 연속 하락세가 지속되고 있다. 중국 부동산(주택)시장도 정부의 강력한 대책에 힘입어 과열지역을 중심으로 거품붕괴가 시작되고 있다.

반면에 일본 부동산시장은 13년 말 이후 상승세를 지속하고 있으나 일부핵심지역에 국한된 것이고 대부분 지역은 침체상태다. 국내 주택시장에도 불안한 징후가 나타나고 있어 앞으로의 움직임이 주목된다. 매매가가 전세가에 못 미치는 이른바 깡통주택이 수도권 인접지역까지 북상 중이며, 오피스텔 청약은 아예 1건도 없는 제로상황이라고 한다.

다음 달(4월)부터 다주택 보유자에 대한 과세강화를 앞두고 경매시장에 출회되는 갭 투자용 매물도 급증세다. 4년 만에 매물과다로 전환하고 있으며 작년과는 확연하게 다른 움직임은 여타 국가와 마찬가지다. House Euphoria(행복감, 도취감)라는 용어까지 등장할 정도로 호황을 누리던 세계 주택시장에 경고음도 터져 나오고 있다.

2년 전 IMF는 세계주택시장의 대붕괴(Great Housing Crash) 가능성을 예고한바 있다. 이달 들어 가격변수 움직임에 가장 신중한 자세를 취해오던 스위스중앙은행이 세계주택가격을 하향 쪽으로의 조정위험을 경고하고 있다. 예상이 맞아 떨어지면 충격이 의외로 클 것이다.

〇부동산의 평가와 전망

상기한 주택가격지수외에 현재 가장 많이 활용되는 부동산(주택)의 가격수준의 적정성을 평가하는 지표가 2가지가 있다. 하나는 투자 측면에서 주택수익 비율이고, 다른 하나는 구매력(수요) 측면에서 연소득 대비 주택가격 비율이다. 전자는 주택소요비용을 연간 임대료로 나눈 수치이며, 후자는 주택취득비용을 가처분소득으로 나눈 수치이다. 둘 다 모두 과거와 비교해 높으면 현재 주택자산 가치가 상대적으로 고평가, 낮으면 저평가된 것을 의미한다.

금년 1월말 기준으로 2지표를 산출한 자료를 보면 선진국을 비롯한 대부분 국가의 주택가격이 장기평균치를 상회하고 있다. 나라별로 차이는 있으나 고평가국가는 영국, 중국, 독일, 프랑스, 미국 등이 속한다. 세계주택가격이 소득수준에 비해 너무 높아서 투자수익 측면에서도 크게 기대할 것이 없는 정도다. 이런 연유로 주택시장 선행지표인 거래량이 위축되고 있다. 국내 주택시장 역시 마찬가지다. 한국은 상기 2지표 모두 지역별 편차가 심한 것으로 분석되고 있다.

다 아시다시피 전문가들이 부동산시장의 조정을 예상하는 이유는 크게 5가지로 정리된다. 인구구조의 변화, 정부의 고강도 규제, 공급충격, 금리인상, 지방침체 등이다. 다만 위 그림에서 보듯이 당장 올해부터 시장에 급격한 침체가 나타나지는 않을 것이라는 의견이 많다. 특히 인구구조의 변화 측면은 한국의 생산가능 인구가 올해부터 감소한다는 점이다. 1990년대 생산가능인구가 감소하면서 거품이 꺼진 일본 부동산시장은 아직까지도 당시 가격을 회복하지 못하고 있다.