Пленум ВС РФ о недвижимости

Объект недвижимости

В первую очередь, в п. 38 постановления № 25 ВС по поводу государственной регистрации объектов недвижимости пояснил: «… По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания её объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Поэтому, в частности, являются недвижимыми вещами здания и сооружения, построенные до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже в том случае, если ранее возникшие права на них не зарегистрированы. Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе, до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится».

Право на недвижимость

Разъяснения, данные ВС РФ в п. 38 постановления № 25, у ряда юристов вызвали некоторые вопросы, как именно эти толкования применять. Например, если есть здание, зарегистрированное как самостоятельный объект, и собственник решил разделить объект юридически на несколько, чтобы каждый продать самостоятельно, ему необходимо зарегистрировать разные помещения. При этом пока первое помещение не будет продано, ни одно из них не станет отдельным объектом недвижимости, поскольку собственник не может образовать сам с собой долевую собственность на общее имущество здания. И выделенные объекты, занесённые в кадастр, ещё не возникают как объекты. И в этом смысле ситуация не совсем совпадает с формулой из п. 38: «Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств…»

Или вывод из абз. 4 п. 38 о том, что является недвижимыми вещами: «… здания, сооружения, построенные до введения системы госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, даже если ранее возникшее право на них не зарегистрировано».  С одной стороны, разъяснение верное. Но с другой, возникает скользкий момент: если, например, собственник имеет участок земли, на котором возвёл некое бытовое строение, должен ли он его непременно регистрировать как отдельный объект недвижимости, нужно ли этот объект вообще таковым признавать, если сам собственник к этому не стремится? Из разъяснения ВС следует, что всё, построенное на подобном участке земли – бытовки, сарайчики и т. п., - если отвечает признакам здания или сооружения, автоматически является объектом недвижимости. Из этого ещё одно следствие: если собственник продаст участок, на котором есть незарегистрированный объект, отвечающий признакам здания или сооружения, его придётся регистрировать и продавать отдельно?

«... Равным образом правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе, до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится».  Т. е. если на участке земли возведён некий объект, он юридически признаётся объектом недвижимости, и право владения этим объектом возникает у хозяина участка. Но тогда регистрация как таковая начинает терять процедурный смысл, если факт собственности возникает без неё.

Единый недвижимый комплекс

В ГК РФ была включена ст. 133.1 о едином недвижимом комплексе. С точки зрения некоторых экспертов, здесь также присутствуют непростые моменты. С  одной стороны, проводится правильная идея, что множество строений на одном земельном участке можно зарегистрировать как единый комплекс. Но не указано, что в этот единый недвижимый комплекс включён сам участок. В Росреестре отказывались регистрировать строения совокупно с землёй как единый комплекс, регистрировали отдельно участок и отдельно группу зданий и сооружений. ВС также не коснулся вопроса, можно ли включать сам участок в состав комплекса. Он сосредоточился на другом аспекте: что отказ органа, осуществляющего госрегистрацию единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующий объект не расположен на одном земельном участке, не соответствует положениям ГК. Но здесь тоже проблемный момент, поскольку есть немало сложных инженерных конструкций, которые по логике являются частью единого комплекса, но чисто физически не могут находиться на одном участке земли: коммуникации, трубопроводы, и т. п. Представляется, что здесь тоже требуется отдельное разъяснение.

Права собственников помещений

ВС в п. 40 и п. 41 постановления № 25 рассмотрел и вопросы о правах собственников нежилых и жилых помещений . В п. 41 правила о жилых помещениях применены по аналогии к нежилым. В отсутствие других регулирующих инструментов эти разъяснения очень важны. И в 40 п. сказано о жилых помещениях в ТСЖ. Товарищество собственников жилья - это объединение собственников, его легитимность зависит от числа участников. Однако Конституционным судом предписано, что нельзя вынуждать жильцов вступать в ТСЖ. ВС так прокомментировал эти обстоятельства: «В силу пункта 1 статьи 290 ГК РФ, части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме принадлежит общее имущество в таком доме на праве общей долевой собственности независимо от фактов создания товарищества собственников недвижимости и членства в нем».

По материалам видеолекции

Вопросы недвижимости в Постановлении Пленума ВС РФ № 25

Читайте также

• Как применять разъяснения Пленума Верховного суда РФ о недвижимости в постановлении от 23.06.15 № 25
• Какие обстоятельства помогут выиграть спор о кадастровой стоимости объекта недвижимости
• Почему запись в ЕГРП могут аннулировать и как отличить объект недвижимости от некапитальных строений и улучшений участка