Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Правовая инструкция 9111.ru расскажет, на каких основаниях жильцы многоквартирного дома могут отказаться от исполнения договора управления МКД и что нужно сделать для этого.

Как могут расторгнуть договор с УК собственники?

Согласно Жилищному кодексу РФ, жильцы многоквартирного дома выбирают способ управления им самостоятельно либо для управления МКД отбирается управляющая компания по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления. От этого зависит, на каком основании жильцы могут отказаться от исполнения договора управления.

Если договор был заключен с УК на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД, отказаться в одностороннем порядке от его исполнения можно только вследствие невыполнения управляющей компанией обязательств в соответствии с договором (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Это обязательное условие для расторжения договора в одностороннем порядке. В случае рассмотрения дела в суде необходимо доказывать факт ненадлежащего исполнения условий договора, в противном случае договор не считается расторгнутым (см., напр., Определение Санкт-Петербургского городского суда от 17.02.2011 по делу N 33-2330). Для расторжения договора с УК, отобранной по результатам конкурса, не имеет значения, надлежащим образом УК исполняла свои обязанности или нет, т.е. сменить УК можно даже, если она исполняла свои обязанности надлежащим образом (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Как могут расторгнуть договор наниматели?

Порядок управления многоквартирными домами, которые полностью или более чем на 50% находятся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается согласно ст.163 ЖК РФ. Заключение договора с управляющими организациями является обязательным, если доля государства, субъекта РФ или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%. Управляющая организация отбирается по результатам проведения открытого конкурса.

Наниматели вправе участвовать в проведении общего собрания, однако на принятие решений может повлиять только собственник помещений — органы власти или местного самоуправления. В случае, когда более половины имущества МКД в собственности у государства или муниципалитета, решающий голос на общем собрании принадлежит им. Как правило, для разрешения любых вопросов с управляющей компанией наниматель (наниматели) должен обратиться с соответствующим заявлением к наймодателю и получить письменный ответ. Также наниматель вправе пожаловаться на УК в Государственную жилищную инспекцию.

Смена управляющей компании - что нужно делать?

Для принятия решения о смене УК необходимо организовать и провести общее собрание собственников дома (п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 46 ЖК РФ). С этой целью рекомендуется определить инициатора такого собрания или сформировать инициативную группу. (Приказ Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах»). За 10 дней до собрания уведомление заказным письмом о его проведении должно быть получено всеми собственниками помещений в МКД. Общим собранием может быть предусмотрен и другой способ уведомления. В сообщении указываются сведения ч. 5 ст. 45 ЖК РФ.

Помимо принятия решения о смене компании, собственники должны выбрать иную управляющую организацию или изменить способ управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ). Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов (ст. 45 ЖК РФ). Решение о выборе новой УК принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников (ст. 46 ЖК РФ).

Решение общего собрания оформляется протоколом общего собрания. Рекомендации по оформлению содержатся в Проекте Приказа Минстроя России «Об утверждении правил оформления протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах». Копии решений и протокола общего собрания направляются инициатором собрания в управляющую организацию, правление ТСЖ или ЖСК в течение 10 дней после проведения собрания. До сведения собственников результаты собрания в течение того же срока доводятся в установленном порядке.