2017博鳌停车大会 | 马罡：构建停车产业新生态
马 罡
今天，我跟大家分享交流的主题是：构建停车产业新生态，由制造向运营延伸的探索。为什么选这个题目呢？主要有两个原因，一是鑫华源是国内最早从事立体停车库制造的企业，我们最早是制造业，相当于卖设备，但是，随着中国停车产业的发展，停车场的投资运营在未来三五年将成为一个非常有潜力的市场。借这个题目跟大家一块沟通，这次主要汇报两个方面，我们是制造业起家的，从制造业来说，把公司的基本情况和产品向大家介绍。第二部分是针对现在我们做的投资运营这部分的内容，跟大家分享一下。
鑫华源是目前行业内少有的国营企业，目前隶属于北京市国资委，公司本部将近15万平方米。公司从1995年开始，一直从事机械设备的研发，我们是制造业出身，在生产上都实现了流水线作业。
公司从事设备20多年来，目前拥有行业内七大类产品的技术和生产能力，升降横移类停车设备、简易升降类、平面移动类、巷道堆垛类、垂直升降类、垂直循环类等，我们简单的把产品介绍一下。
升降横移类停车设备，目前是市场上使用比较多的，优点一是造价比较低，对场地的适应性比较强，适用于地上、地下，半地下。
简易升降类，停车密度最高，因为不需要空位。二是噪音最低，结构也比较简单，最主要是地面无遮挡，这种基本是地下，地上可以绿化也可以停车。
巷道堆垛类是全封闭管理，是智能车库的一种，容积率高、运行平稳等特点。
垂直升降类，这类的产品需求量在大幅的提升，它最大的优点是容积率比较高，还有存储的速度比较快，包括预约整体车辆，这是升降横移类产品实现不了的。
平面移动类，这是自动化程度比较高的无人车库，全封闭式建造，车辆安全性高，适用于大型密集式存库。
前面介绍了公司作为制造业的情况，这些年汽车量的不断增长，停车位不足的问题越来越突出，严重的影响到城市的有序运行和可持续发展，导致社会成本大大提高，甚至造成了某些城市中心商业区的衰退。现在买车难、开车难、停车是最难的，停车位非常紧张。所以，“十三五”的规划中，国内几乎每个城市把解决停车难的问题列为当地的重点工作，从2009年一2016年，汽车保有量的增幅到了53%，汽车保有量跟停车位中间的矛盾越来越激化，停车位的刚性需求越来越大，这不仅是在北京、上海一二线城市，甚至在二三线城市，都是一位难求。
应该说，从2015年开始，国务院各部委发了不少文，这个大家都知道。从国家层面来说，已经开始对停车场的建设和静态交通重视，或者是从政策的扶持力度来说，越来越重视了。从2015年开始，包括发改委、住建部发了很多的政策，还是鼓励引导停车场建设。我认为，停车场的运营管理，是停车设备在中国发展这么多年的延伸产业，而且非常具备潜力，我们公司也从制造业向这里转型，这里有几个思路，一是融入城市静态交通规划设计，完善城市功能。现在停车场的建设不仅是单个项目，在近一两年里，很多市级单位、省级单位都在做。二是聚焦交通拥堵治理，搭建静态交通管理平台。三是倡导运营服务标准，担当国企职责使命。
我们是研发制造为一体，全产业链发展。本身我们是研发制造，通过这块转到停车运营投资，实体与金融刚好是相辅相成。关于停车场的投资运营，这两年比较火的一个话题，刚才我说了很多政策，但是，在执行过程中有两个，一个是土地、二是收入。关于土地，一是集团内部，我们公司属于京能集团，原来一些煤炭的销售点有很多地，把闲置面临疏解征收风险的劣势资源转变为优质资源。二是京能集团支持与首发（公联）、环卫、供销社、地铁P+R合作。三是跟市区县沟通，也是支持协调各区政府、街道办、繁华商圈、小区停车改造。四是与各省市政府城投公司合资成立运营平台，开发停车运营市场。
刚才我们说到三个，土地资金运营，现在资金不是问题，包括做融资的、投资的，资金还是比较富裕的。二是运营，也有专业运营的管理公司，这块我个人认为，在投资运营停车场或者是停车库的过程中，土地目前是核心。
三是车库运营，这块我们现在做了几个项目，我简单的说一下，目前国内对停车场的产权方面来说，各省市要求不太一样，包括我刚才介绍的，国家层面出了十多个文件，但是从各省市而言，对停车场的产权没有有利的支持，现在我们一般走的是三个形式，一是长租，就是以租代售，二是中租，三是短租，即时收费。
第一个案例，去年我们公司依托自己的资金跟技术实力，跟当地政府独家授权的路侧停车民企和小区物业合作，是北京地区首个居民区智能停车的项目。这几年北京建了很多这样的项目，我们这个算是北京市第一个智能停车项目。租赁业主的土地50年，鑫华源公司、停车管理公司、物业三家共同投资，我们成立了一个新的公司，后期的盈利回报根据三家公司的投资额度比例进行分成。这张照片是已经建成的塔库，116个车位。建成后对小区居民来说解决了停车难的问题，小区的整体环境得到了提升。有一个库是长租，以租代销，一个库是中租，另外一部分是短租，主要是针对小区外的居民和临时停车。
案例二，海户路项目。这个项目的地也是闲置土地，作为临时停车场使用。这块地的两边有两个小区，目前住户2500户，缺口在400个，西面有一个小区，1997年竣工的，这个小区的缺口大致是600个。这是我们第一阶段完工的，这是在建的海户路的。土地所有者负责土地的使用、设备供电，我们作为投资，从设备的制造安装到配套地面和后期的运营。除了停车场以外，还有洗车房、物流、取货机、自助银行等。
停车场的运营方面，包括设备、设计、管理系统、服务，通过这棵树延伸出来充电服务、智能出行，包括相应的商业配套和汽车快修等其他方面。
最后想表达一个意思，第一，公司将向投资运营管理公司走，我们想打造一个综合运营服务平台，这有几个方面构成，一是集团在2017年投资20亿成立一个停车场投资公司。第二，我们跟中国设计院拥有60家专业的设计院所，有智慧管理、停车场管理系统，现在这个社会是资源共享的社会，我们愿意搭建这么一个综合运营服务平台，为政府、为老百姓和为合作伙伴共同服务。
最后是三句话，第一，做政府关注的，我们愿意搭建一个平台，为政府解决停车难作出我们应有的贡献；二是做社会需要的，包括民生的问题，包括小区的停车场建设运营，包括公共停车场的建设运营。第三，做企业愿意的，我们非常愿意与停车场运营管理方面的合作伙伴，一块合作。
来源：中国停车产业
中国城市停车大会.2017.中国.博鳌
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