Evaluacion del fracc. Residencial del Parque by Residencial Del Parque

El Marqués Qro. a 2 de Enero de 2014

C. Lic. Enrique Vega Carriles Presidente Municipal El Marqués, Querétaro. Presente. Con respecto al proyecto arquitectónico y licencia de ejecución de las obras de urbanización en todas las etapas edificadas en el Fraccionamiento Residencial del Parque, aprobadas por las direcciones correspondientes de su gobierno, esta Asociación, le solicita que lo aprobado y lo construido sea correspondiente con las Leyes y Reglamentos que deben acatarse en proyectos de desarrollo habitacional urbano. Una vez realizada la inspección respectiva por nuestros asesores en ingeniería y arquitectura, le confirmamos que se han pasado por alto regulaciones de construcción, medio ambiente y sanidad que vulneran progresivamente la seguridad, calidad de vida y paz social de la población en este fraccionamiento, De acuerdo con lo anterior, en esta primera ocasión, le solicitamos su intervención para que los responsables de estas omisiones a la ley, cumplan con lo establecido en la misma. Esta Asociación por la misma causa anterior, le demandamos, en apego a los lineamientos establecidos en el Código Urbano del Estado de Querétaro, los Reglamentos de construcción municipal, de fraccionamientos y condominios, la normatividad en materia de drenaje y agua potable y los concernientes al cuidado del medio ambiente y salud pública, que cumplan de manera irrestricta con lo ahí establecido. Anexo, documentación resultante de la inspección.

Quedamos a la espera de su respuesta.

Asociación de Colonos y Comercios del Fraccionamiento Residencial del Parque A.C.

ANEXO / Resumen Ejecutivo Resumen de la Inspección realizada por la “Asociación de Colonos y Comercios de Fraccionamiento Residencial del Parque A.C.”

HECHOS DOCUMENTADOS

Las características y ubicación de la red de alcantarillado, genera contaminación pluvial con aguas negras en un afluente natural de agua.

REQUERIMIENTOS Solicitamos que se ubique, revise e inspeccione, el lugar donde se descargan finalmente las aguas residuales del fraccionamiento Residencial del Parque. Las características de la red de alcantarillado, calidad y capacidad de los diferentes materiales utilizados en la conducción de aguas negras y la demostración de que cumplen con las Normas y Lineamientos técnicos de la CEA, las autoridades responsables de salud y las del cuidado del medio ambiente, considerando la carga de servicio demandada por una comunidad compuesta por alrededor de 500 familias que actualmente viven en la colonia, más las que se integrarán en el futuro calculadas en base a las casas que se construyen conforme a las etapas de desarrollo habitacional aprobadas por el municipio, tal como se estipula en el Artículo 28 del Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio para el Municipio de El Marqués. La gravedad y trascendencia de los hechos descritos, nos lleva a exigir la revisión y consecuente opinión de peritos expertos independientes, que garanticen una perspectiva técnica imparcial y calificada en base a la cual la autoridad tome las decisiones correspondientes. Demandamos que en función a lo dictaminado por los expertos, se acondicione o de ser necesario, se cambie el equipamiento hidráulico para contar con instalaciones diseñadas en base a la calidad y normatividad técnica vigente, adecuada a las dimensiones y características de densidad de uso y población del fraccionamiento. A. B.

El espacio dispuesto como servidumbre de paso que da servicio a 301 familias distribuidas en 3 condominios (Ahuehuetes, Sauces y Fresnos), está bloqueado y tiene los cubos de registro en mal estado. No se puede transitar para trabajos de desazolve, mantenimiento o reparación de la tubería.

C. D.

E. F.

Exigimos que se respeten los lineamientos del “Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio para el Municipio de El Marqués” en lo referente al ancho de banquetas, calles y avenidas. Es necesario que se encuentren los mecanismos arquitectónicos para ajustar las vías de circulación conforme a lo estipulado en esa regulación municipal para que, al quedar libre al tránsito público la avenida Residencial del Parque, se evite poner en riesgo la integridad personal y de bienes materiales de los vecinos que viven en el fraccionamiento.

Las dimensiones de la avenida principal y calles internas de los condominios, no respetan la Normatividad vigente y son hasta 2 metros más angostas de lo que deberían ser.

Solicitamos que la Dirección de Servicios Municipales realice la inspección correspondiente para emitir su opinión en base a las atribuciones que le confiere el Artículo 7 del Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio para el Municipio de El Marqués y que el resultado se tome en consideración para llevar acabo los ajustes necesarios en vialidades e infraestructura de su competencia.

A. B.

No existen zonas claramente identificadas como áreas verdes. Los espacios que cuentan con vegetación están en mal estado, tienen plantas cuyas características no cumplen con la función de ornato, fueron sembradas sólo para cubrir el terreno. No parecen corresponder a un proyecto arquitectónico de jardinería.

Solicitamos que el pasillo de servidumbre de paso quede libre de obstrucciones, con instalaciones en buen estado y con los señalamientos adecuados, tal como se indica en los lineamientos de la CEA. Demandamos que se ubique, revise e inspeccione, el lugar donde se descargan finalmente las aguas residuales de la tubería instalada en la servidumbre de paso. Las características de la red de alcantarillado, calidad y capacidad de los diferentes materiales utilizados en la conducción de aguas negras y la demostración de que cumplen con las Normas y Lineamientos técnicos de la CEA, las autoridades responsables de salud y las del cuidado del medio ambiente. Una vez que esté libre el pasillo, cerrar el acceso público con reja y una puerta para evitar que se convierta en casa-habitación de personas que pernocten en ese lugar, paso para ladrones (ha ocurrido), escondite o cualquier otro uso ajeno a los fines para los cuales fue construido. Instalación de luces de emergencia estratégicamente colocadas, con objeto de que iluminen la mayor parte del pasillo para atender imprevistos nocturnos relacionados con los servicios que se ubican en la servidumbre de paso o cualquier otra situación anómala que se presente en es a zona. PENDIENTES Y DESCARGAS SEGÚN PROYECTO.- Indicar si cumple o no con lo especificado en el proyecto autorizado, para garantizar el correcto funcionamiento de la instalación. CONEXIÓN A RED MUNICIPAL.- Indicar si cumple o no con lo establecido en el proyecto autorizado, verificar si cuenta con la autorización de la dependencia correspondiente.

C. D.

Solicitamos que se agilice el trámite para la obtención en comodato de las áreas de donación. Para que el desarrollador ejecute el proyecto aprobado de áreas verdes, solicitamos que a la brevedad se libere en su nombre el permiso de construcción correspondiente, en el entendido de que una vez que la Asociación de Colonos y Comercios del Fraccionamiento Residencial del Parque A.C. obtenga en comodato las áreas de donación, asumirá la responsabilidad a nombre de los residentes de mantenerlas y conservarlas en buen estado. Requerimos que las áreas verdes que ya se tienen, estén en condiciones óptimas y respondan a lo establecido en el proyecto arquitectónico aprobado por el Ayuntamiento. No se aceptaran jardines en mal estado y en abandono. Se ha instalado un sistema por aspersión en los camellones de la avenida principal. Solicitamos que se investigue el origen y calidad del agua que se emplea para alimentar el tendido de aspersores para llevar acabo el riego. En caso de que no se emplee agua tratada, solicitamos que se lleven a cabo las gestiones necesarias para que se complete el sistema de riego con los implementos necesarios para emplear exclusivamente agua tratada.

Se necesita reparación de guarniciones, banquetas, registros de agua potable, mantenimiento de carpeta asfáltica, revisión de las instalaciones eléctricas y construcción de un murete para el medidor del alumbrado público. Corroborar el espacio suficiente para servicios de cable y teléfono en instalaciones ocultas. Es necesaria la supervisión técnica de construcción y acabado de todo el fraccionamiento.

El acceso y salida norte del fraccionamiento, no cuentan con carriles de aceleración y desaceleración, lo cual hace peligroso el paso por la velocidad con que se transita en la zona. Aunado a lo anterior, la esquina es también una parada de autobús, ello representa un peligro constante tanto para las personas que esperan el transporte público, como para los residentes que llegan o salen del fraccionamiento.

El club deportivo ubicado en el fraccionamiento Residencial del Parque, no cuenta con los cajones de estacionamiento suficientes. En consecuencia, los usuarios estacionan sus autos sobre el arroyo vehicular, afectando la circulación de los residentes y propiciando condiciones de riesgo para autos y peatones que transitan frente al deportivo en las horas pico de servicio.

Se aprobaron condominios a los costados de la Av. Residencial del Parque, que no cumplen con los criterios que definen este régimen de propiedad en el Código Urbano, el Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio y toda la legislación relacionada con esta figura legal de copropiedad. No gozan los beneficios de contar con áreas de uso común, seguridad o zonas de esparcimiento en indivisos.

En solicitud de servicios a empresas que ofrecen servicios por cable que no sean de Telmex, tales como CABLECOM, Axtel o MEGACABLE, a vecinos del fraccionamiento se les ha informado que la infraestructura de instalación subterránea en el fraccionamiento Residencial del Parque, no da cabida al tendido de sus redes, por lo cual no planean extender su servicio a esa zona a pesar de contar con planes de inversión que contemplan la extensión de su red a El Mirador, Zen House y otros fraccionamientos y condominios de la región.

Total reparación de guarniciones, banquetas, carpeta asfáltica, registros de agua potable, instalaciones eléctricas, murete para medidores y todos los vicios ocultos, descuidos, omisiones, errores o defectos de construcción encontrados en el fraccionamiento, identificados por personal calificado independiente que garantice una perspectiva técnica imparcial. I. Inspeccionar si se cumple o no con la correcta colocación de las instalaciones. Garantizar su buen funcionamiento. II. Verificar si cumple o no con lo especificado en el proyecto autorizado.

A. B. C.

Formalizar la parada de autobús con el mobiliario y señalización adecuada, ubicándola estratégicamente en un punto que ofrezca seguridad para el ascenso y descenso de usuarios.

Apego irrestricto a lo establecido en materia de vialidad en los reglamentos de construcción vigentes en El Marqués. Evaluación técnica de la mecánica de estacionamientos considerando el volumen actual y futuro de usuarios del deportivo. Incrementar el número disponible de cajones, en la proporción necesaria para no afectar el derecho al libre tránsito de los residentes Evaluación de las condiciones actuales que guarda el diseño del club deportivo en función de las normas en materia de seguridad, construcción, vialidad, acceso a personas con capacidades diferentes y servicios públicos complementarios en deportivos. Aplicación de los lineamientos y normatividad vigente a las instalaciones con el fin de garantizar la seguridad de los usuarios, transeúntes y residentes que se trasladan frente al club deportivo.

Apego irrestricto a la normatividad en materia de construcción vigente, y demás normatividad aplicable. Demandamos que se respeten los legítimos derechos de los ciudadanos residentes en Residencial del Parque y se cumpla con los espacios de estacionamiento que deben incluirse en el fraccionamiento y cada condominio. Celeridad en el proceso de transferencia en comodato de las áreas de donación. Los jardines e instalaciones para oficinas incluidas entre las áreas de donación, funcionarán como infraestructura de servicio a los cientos de personas cuya coexistencia se complica por no contar con lugares de sano esparcimiento. Estas zonas de interés público, son de gran importancia como recursos para la sana convivencia interpersonal, entre vecinos, familiar e instrumento de paz social

Se solicita que se investigue, evalúe la capacidad de instalaciones ocultas con criterios técnicos aplicables avalados por peritos en construcción y se implemente lo establecido en el Artículo 26 del “Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio para el Municipio de El Marqués” que a la letra dice: Artículo 26.Cuando el diseño del fraccionamiento o desarrollo en condominio contemple las redes de infraestructura oculta, se deberá dejar previsto los ductos para el alumbrado público, teléfonos, interfonos, energía eléctrica, televisión por cable y otros.

Tanto la lista de anomalías expuesta, como los enunciados legales citados, son sólo ejemplos que hasta el momento se han identificado. Ello no significa que sean todos las que pudieran existir. Las faltas, omisiones e ignorancia sistemática de la aplicación de Normas y Legislación, generalmente deriva en una cadena de acontecimientos concatenados que inciden o repercuten en diversas áreas del producto final implicado.

ANEXO Detalle de Hechos Documentados y Requerimientos

Hecho documentado No. 1 Las características y ubicación de la red de alcantarillado, genera contaminación pluvial con aguas negras en un afluente natural de agua. Poco después del acceso a Residencial del Parque, hay un puente, junto a una planta tratadora de agua que colinda con un depósito de agua a cielo raso cuya ubicación se describe en las siguientes fotografías.

O Otra perspectiva de la ubicación de cuerpo de agua donde se aprecia la Av. Prolongación Constituyentes que pasa a un lado del mismo

Arriba, vista del cuerpo de agua desde la Av. Prol. Constituyenes Pte. Las imágenes que se muestran a continuación, se tomaron desde el puente que antecede la llegada la zona más terminada de Residencial del Parque. Fueron obtenidas en dos momentos diferentes. La primera se tomó el 12 de Diciembre de 2013 a las 11:00 am. La segunda el 23 de Septiembre de 2013 más o menos a la misma hora. Ambas representan el estado que guarda el drenaje instalado a lo largo de un afluente natural de agua en época de lluvias.

El drenaje es de aguas negras, la imagen inferior retrata el derrame de heces y otros desechos orgánicos, que terminan depositándose en el cuerpo de agua donde desemboca el arroyo en el que se ubica el registro fotografiado cuando ocurre una sobresaturación de la capacidad de esta infraestructura. Desde Junio de 2013, vecinos de la colonia reportaron la contaminación permanente que representa el desbordamiento frecuente de aguas negras en esta zona. Fue hasta el 28 de Septiembre, luego de múltiples quejas y reportes, que personal de la CEA se presentó en el lugar para llevar a cabo tareas de desazolve y reparación de la tapa del registro que muestra el derrame evidenciado. La siguiente imagen se capturó ese día. 7

El trabajo realizado no ha sido suficiente para detener el desbordamiento de aguas residuales. A la fecha, continúan intermitentemente las emanaciones y existen residuos de contaminación por desechos orgánicos urbanos en el cauce del arroyo. El depósito receptor que finalmente contiene dichos contaminantes, es el cuerpo hídrico expuesto a la intemperie. Dependiendo de las condiciones climáticas, se perciben olores fétidos emanados debajo del puente y en toda la zona acuífera que lo circundan. En complemento a lo descrito, vale la pena señalar que el agua sobrante que con frecuencia desecha la planta tratadora de aguas residuales, contribuye a ocultar los desechos sólidos derramados hacia el cuerpo de agua cuando estos se presentan. A primera vista la contaminación acumulada pasa desapercibida, lo que no sucede con el mal olor que se despide principalmente en época de calor.

Esta circunstancia nos lleva a plantear las siguientes preguntas. ¿Por qué una red de alcantarillado de aguas negras se construye dentro del paso natural de un afluente de agua de lluvia y tiene como destino o colindancia el depósito de un cuerpo de agua a cielo abierto? Las lluvias torrenciales ocurridas en la temporada de 2013, llenaron prácticamente a toda su capacidad el receptor del cuerpo de agua, quedando totalmente cubiertos los registros mencionados. ¿Dónde se descargan finalmente las aguas negras emanadas del fraccionamiento Residencial del Parque? ¿Cuál es la lógica de esta infraestructura hidráulica cuyo mal funcionamiento puede contaminar gravemente un depósito natural de agua? ¿Cómo afecta al medio ambiente y la salud humana el almacenamiento a cielo abierto de aguas negras y desechos sólidos urbanos? De mantenerse tal condición ¿Cuánto tiempo pasará antes de que la contaminación comience a incidir en la salud de la población aledaña? Si no se corrige a tiempo ¿Quién será el responsable de las consecuencias en salud pública e impacto ambiental generados por la acumulación de desechos orgánicos? ¿Qué repercusión tiene en el manto freático la acumulación de desechos biológicos de origen urbano (heces fecales y jabones, entre otros de origen químico)?

Requerimiento No. 1 Solicitamos que se ubique, revise e inspeccione, el lugar donde se descargan finalmente las aguas residuales del fraccionamiento Residencial del Parque. Las características de la red de alcantarillado, calidad y capacidad de los diferentes materiales utilizados en la conducción de aguas negras y la demostración de que cumplen con las Normas y Lineamientos técnicos de la CEA, las autoridades responsables de salud y las del cuidado del medio ambiente, considerando la carga de servicio demandada por una comunidad compuesta por alrededor de 500 familias que actualmente viven en la colonia, más las que se integrarán en el futuro calculadas en base a las casas que se construyen conforme a las etapas de desarrollo habitacional aprobadas por el municipio, tal como se estipula en el Artículo 28 del Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio para el Municipio de El Marqués. La gravedad y trascendencia de los hechos descritos, nos lleva a exigir la revisión y consecuente opinión de peritos expertos independientes que garanticen una perspectiva técnica imparcial y calificada en base a la cual la autoridad tome las decisiones correspondientes. Demandamos que en función a lo dictaminado por los expertos, se acondicione o, de ser necesario, se cambie el equipamiento hidráulico para contar con instalaciones diseñadas en base a la calidad y normatividad técnica vigente, adecuada a las dimensiones y características de densidad de uso y población del fraccionamiento.

Hecho documentado No. 2 El espacio dispuesto como servidumbre de paso que da servicio a 301 familias distribuidas en 3 condominios (Ahuehuetes, Sauces y Fresnos), está bloqueado y tiene los cubos de registro en mal estado. No se puede transitar para trabajos de desazolve, mantenimiento o reparación de la tubería. El manual de “Lineamientos Técnicos V- 156 2011” de la Comisión Estatal Aguas de Querétaro, establece: 5.6.1 Servidumbre de paso para tuberías de Agua Potable, agua tratada, agua recuperada, drenaje Sanitario y Pluvial. Con objeto de garantizar una adecuada operación y mantenimiento de las tuberías de agua potable, agua tratada, agua recuperada, alcantarillado sanitario y pluvial, se deberá considerar y garantizar por el desarrollador una servidumbre de paso libre de construcciones (edificaciones) considerando entre otros los siguientes factores: En caso de cruzar terrenos particulares, de donación, equipamiento urbano, zona federal, etc., el desarrollador deberá presentar por escrito y formalizada la aceptación del propietario o entidad gubernamental del terreno a utilizar como servidumbre de paso. Dejar pasillos de servicio entre terrenos para ubicar cualquier tipo de infraestructura hidro-sanitaria, pluvial y de agua tratada. Estos pasillos de servicio deberán ser de 4.00, 5.00 o hasta 6.00 m. de ancho mínimo (dependiendo del diámetro de la tubería), con acceso libre de construcciones y obstáculos; no se permitirá ningún tipo de construcción (edificación).

En el Fraccionamiento Residencial del Parque, el terreno de servidumbre de paso se encuentra en las siguientes condiciones:

No está libre de obstáculos y los registros se encuentran rotos y en mal estado. La tubería de desagüe que capta las aguas negras y desechos de los condominios a los que brinda servicio, se conecta con la red instalada bajo el afluente de agua de lluvia mencionado en el Hecho No. 1, tal como se esquematiza en la imagen tomada desde el puente en la página siguiente.

La imagen superior, retrata la condición que guarda el paso por donde baja o desemboca la tubería hacia la zona del rio.

Requerimiento No. 2 A. B.

C. D.

E. F.

Solicitamos que el pasillo de servidumbre de paso quede libre de obstrucciones, con instalaciones en buen estado y con los señalamientos adecuados, tal como se indica en los lineamientos de la CEA. Demandamos que se ubique, revise e inspeccione, el lugar donde se descargan finalmente las aguas residuales de la tubería instalada en la servidumbre de paso. Las características de la red de alcantarillado, calidad y capacidad de los diferentes materiales utilizados en la conducción de aguas negras y la demostración de que cumplen con las Normas y Lineamientos técnicos de la CEA, las autoridades responsables de salud y las del cuidado del medio ambiente. Una vez que esté libre el pasillo, cerrar el acceso público con reja y una puerta para evitar que se convierta en casa-habitación de personas que pernocten en ese lugar, paso para ladrones (ha ocurrido), escondite o cualquier otro uso ajeno a los fines para los cuales fue construido. Instalación de luces de emergencia estratégicamente colocadas, con objeto de que iluminen la mayor parte del pasillo para atender imprevistos nocturnos relacionados con los servicios que se ubican en la servidumbre de paso o cualquier otra situación anómala que se presente en esa zona. PENDIENTES Y DESCARGAS SEGÚN PROYECTO.- Indicar si cumple o no con lo especificado en el proyecto autorizado, para garantizar el correcto funcionamiento de la instalación. CONEXIÓN A RED MUNICIPAL.- Indicar si cumple o no con lo establecido en el proyecto autorizado, verificar si cuenta con la autorización de la dependencia correspondiente.

Hecho documentado No. 3 Las dimensiones de la avenida principal y calles internas de los condominios, no respetan la Normatividad vigente y son hasta 2 metros más angostas de lo que deberían ser. Fragmento de autorización publicada en el Periódico oficial del Estado, La Sombra de Arteaga, el 28 de Marzo de 2008: “1. Mediante Acuerdo de Cabildo de fecha 8 de noviembre de 2005, el H. Ayuntamiento autorizó la licencia de ejecución de obras de urbanización para el Fraccionamiento de tipo popular denominado “Lomas del Sol”, Delegación Villa Cayetano Rubio. “ 2… El H. Ayuntamiento de Querétaro mediante Acuerdo de Cabildo de fecha 8 de agosto de 2006, autorizó la causahabiencia, relotificación, renovación de la licencia de ejecución de obras de urbanización de la Etapa I, licencia de ejecución de obras de urbanización de las Etapas II, III y IV, nomenclatura y cambio de denominación del Fraccionamiento de tipo popular denominado “Lomas del Sol”, por el de “Residencial del Parque”, Delegación Villa Cayetano Rubio”.

Conforme a la cita anterior, en la época en que se dictaminó el trazo y construcción de la Av. Residencial del Parque y las calles internas en los condominios, el fraccionamiento se encontraba ubicado dentro de los límites del Municipio de Querétaro, por consiguiente, se debieron aplicar los estándares de construcción que rigen en ese ayuntamiento para dimensionar las características de la vialidad urbana. En la Secretaría de Obras Públicas del Municipio de Querétaro, nos informaron que desde 1991 a la fecha, la planeación y medida de calles y avenidas en ese ayuntamiento se basa en lo dispuesto por la recomendación óptima sugerida en la normatividad de la SCT. Las medidas a considerar para el diseño urbano del arroyo vial están disponibles en el portal del Municipio de Querétaro, en el apartado de lineamientos para la “Autorización de Proyectos de Lotificación” (ver: http://goo.gl/ipQV1F), donde se estipula como requisito respetar las siguientes reglas: “Solicitar pie de plano en el Depto. de Fraccionamientos y Condominios.  Cortes de sección de las vialidades, considerando estas medidas:  Sección de calle en vialidad de tipo local de 12 m, banquetas de 2 m y arroyo vehicular de 8 m.  Para el resto de las secciones, banquetas de sección mínima de 2 m y el arroyo vehicular compuesto por carriles de 3.50 m.” En el trazo de las calles y avenida de las primeras etapas del fraccionamiento, no sólo no se respetaron las medidas establecidas para el arroyo vehicular en el municipio de Querétaro, sino que el ancho del mismo se altera a lo largo de la Avenida Residencial del Parque. Es decir, la variación en el espacio del arroyo vehicular de la Avenida oscila entre 6.30 y 6.70 mts. En promedio casi 2 metros menos de lo que realmente debería medir.

En Junio de 2008, cuando esta región ya pertenecía al Municipio de El Marqués, se publica en la Gaceta Municipal la autorización para la venta provisional de lotes de la segunda etapa del fraccionamiento Residencial del Parque, se disminuyó provisionalmente el ritmo en la construcción de casas. El 28 de Septiembre de 2009, se publica en el Periódico “La Sombra de Arteaga”, el “Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio para el Municipio de El Marqués” El 23 de Julio de 2013, se publica en el No. 20 de la” Gaceta Municipal del Municipio de El Marqués”, el "Acuerdo que autoriza la renovación de licencia de ejecución de obras de urbanización y venta provisional de lotes de la Etapa II y IV del Fraccionamiento habitacional popular denominado Residencial del Parque". Es decir, casi 4 años después de entrar en vigencia el “Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio para el Municipio de El Marqués, Qro.” donde se establece: ARTÍCULO 67.Las vialidades que conforman el sistema vial terciario tendrán las siguientes características: I. Calles Locales: a) Los fraccionamientos urbanos de tipo residencial, tendrán un arroyo vehicular que no será menor de 9.00 metros y su sección transversal de paramento a paramento, tendrá un mínimo de 13.00 metros. b) En los fraccionamientos urbanos populares, de urbanización progresiva e institucionales, tendrán un arroyo vehicular que no será menor de 8.00 metros y su sección transversal de paramento a paramento, tendrá un mínimo de 12.00 metros.

II. Calles Cerradas: a) Dentro de los fraccionamientos urbanos habitacionales, se contemplará un arroyo vehicular de no menor de 9.00 metros en circulación de doble sentido, y su sección transversal de paramento a paramento será de 13.00 metros, contemplándose un retorno de 16.80 metros de diámetro como mínimo de guarnición a guarnición. ARTÍCULO 68.Todas las banquetas de los sistemas viales antes mencionados que tengan una sección superior a 2.00 metros, deberán incluir un área jardinada equivalente a una tercera parte del ancho total de las mismas con colindancia al arroyo vehicular, además un área de circulación peatonal equivalente a dos terceras partes calculadas de igual forma. Para las banquetas con una sección de 2.00 metros, el área jardinada será de 0.40 centímetros de ancho mínimo y el área de circulación de 1.40 metros de ancho mínimo. Asimismo, todas las banquetas, deberán prever en su diseño un sistema de seguridad para que en su ejecución, las personas con capacidades diferentes cuenten con facilidades para su desplazamiento en banquetas, cruces de vialidades y áreas a desnivel; en las que se deberán instalar rampas que contemplen un ancho no menor a 1.00 mts. y una pendiente máxima de 12%, así como su respectiva señalización para su protección. La sección de las guarniciones deberá de ser contemplada dentro de las dimensiones de las banquetas. Las especificaciones a que se refiere el presente artículo se ilustran en las siguientes gráficas:

El criterio del Reglamento en El Marqués es similar al que se utiliza en el Municipio de Querétaro desde 1991, en ambos el ancho mínimo permitido para el arroyo vehicular es de 8 a 9 mts. La normatividad vigente en el Ayuntamiento al que pertenece el fraccionamiento Residencial del Parque, no fue respetada en las etapas actualmente en construcción. La avenida principal colindante con las etapas que se edifican, se mantuvo intacta pese a que se tenía el tiempo y obligación de corregir la dimensión del arroyo vehicular, adecuándolo a lo establecido en el reglamento municipal que rige la normatividad en materia de construcción de fraccionamientos y condominios, tal cual se aclaró en los puntos 4 y 5 de las consideraciones incluidas en la Opinión del dictamen publicado el 23 de Julio de 2013 en la Gaceta antes mencionada, de donde se extrae la siguiente cita textual: 13

“4.-Que la autorización de desarrollos inmobiliarios deberá sujetarse a las disposiciones y procedimientos establecidos en el Código Urbano del Estado de Querétaro vigente, y demás normatividad aplicable de acuerdo a las condiciones y características que prevalezcan en el predio, atendiendo lo previsto en los Programas de Desarrollo Urbano y los Reglamentos Municipales. 5.- Que una vez realizado el análisis del expediente relativo al caso en concreto, se elabora el presente dictamen, en base a la Opinión Técnica emitida por la Dirección de Desarrollo Urbano Municipal, la cual considera VIABLE se autorice la solicitud presentada por el Arq. Gerardo Gutiérrez Ruiz, Apoderado Legal la Renovación de la Licencia de Ejecución de Obras de urbanización y Venta Provisional de Lotes de la Etapa III y IV del Fraccionamiento Habitacional Popular denominado “Residencial del Parque”, con superficie total de 441,654.33 m2., perteneciente a este municipio de El Marqués, Qro…” Ninguna de las calles y sentidos del arroyo vehicular en la avenida principal o dentro de los condominios cerrados del fraccionamiento Residencial del Parque, mide lo estipulado en las regulaciones establecidas. En consecuencia, el espacio disponible es insuficiente incluso para tolerar la carga vehicular y requerimientos de estacionamiento de los usuarios locales. En la vida cotidiana tanto los residentes en casas sobre la avenida como quienes cohabitan dentro de condominios cerrados, requieren subir los autos a las banquetas para evitar accidentes, permitir el flujo vehicular y resguardar la integridad de los vehículos. Todo esto exponiendo la integridad física de los peatones ya que el uso inadecuado de las banquetas, los pone en riesgo de sufrir accidentes viales de gravedad.

En las fotografías, tomadas en diferentes lugares del fraccionamiento, se aprecia la tendencia a estacionar los autos sobre las banquetas, ocupando el lugar que debería ser exclusivo para el uso peatonal. Esta práctica es cada vez más común y “tolerada” puesto que se han suscitado conflictos entre vecinos por ralladuras o golpes accidentales en carrocerías, interrupción de la circulación por autos estacionados en el arroyo vehicular y ocupación sin permiso de lugares improvisados de estacionamiento frente a la entrada de las casas,. La continua exposición de los vecinos a experiencias de esta naturaleza, mina la sana convivencia y altera la paz social, derivando en consecuencias de confrontación de diversa índole. Las situaciones de conflicto entre vecinos suscitadas por la falta de espacio, se evitan con sólo aplicar la normatividad vigente en materia de construcción de avenidas, fraccionamientos y condominios, de lo contrario, como ocurre, se fomenta la cultura de no respetar nada ni a nadie.

Más ejemplos de las consecuencias que tiene la insuficiencia de espacio para la circulación de autos.

En esta fotografía se puede apreciar que un tráiler es más largo que el ancho total de la avenida incluyendo las 2 vías de circulación. Cuando se tomó la imagen eran las 7 de la mañana, el camión transportaba material de construcción y maniobraba utilizando las banquetas como parte del arroyo vehicular para poder dar la vuelta en “U”. El ancho total de la avenida, incluyendo los 2 carriles, equivale al que debería tener uno solo de ellos, es decir, entre 12 y 13 metros.

Las fotografías sobre estas líneas, se tomaron frente al Club Deportivo que se ubica en el fraccionamiento, propiedad del desarrollador, se hicieron en el mismo lugar en diferentes días. En la primera se aprecian autos estacionados en ambos lados del arroyo vehicular, limitando con ello el espacio real disponible para la circulación. En la segunda se tomó una imagen para establecer la relación comparativa del espacio disponible cuando hay autos en ambos lados. El coche de en medio es un Honda City de tamaño pequeño, ¿Qué ocurrirá cuando en circunstancias similares deba pasar una pickup, un camión de 3 toneladas o un autobús de pasajeros?

En esta imagen se aprecia que el ancho del camión de basura es igual a la mitad del carril de tránsito. Si se estacionara una hilera de autos a la orilla de la avenida, tal cual ocurre normalmente en cualquier desarrollo habitacional ocupado al 100%, el camión taparía por completo la circulación al desempeñar su labor de recolección e interrumpiría por completo el libre tránsito de vehículos. El mismo fenómeno ocurrirá con los camiones de cualquier otro servicio como el gas o transporte público. Actualmente el desarrollador construye casas manteniendo las mismas proporciones que se trazaron desde el inicio de este proyecto en la avenida principal, esto significa que, cuando se abra al libre tránsito la avenida, el tráfico y peligro para autos y transeúntes que viven en esta colonia por falta de espacio normado por ley, lo que, aumentará exponencialmente. Sobre todo considerando el crecimiento de población proyectado para la mancha urbana en la región.

Requerimiento No. 3 Exigimos que se respeten los lineamientos del “Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio para el Municipio de El Marqués” en lo referente al ancho de banquetas, calles y avenidas. Es necesario que se encuentren los mecanismos arquitectónicos para ajustar las vías de circulación conforme a lo estipulado en esa regulación municipal para que, al quedar libre al tránsito público la avenida Residencial del Parque, se evite poner en riesgo la integridad personal y de bienes materiales de los vecinos que viven en el fraccionamiento. 16

Hecho documentado No. 4 No existen zonas claramente identificada como áreas verdes. Los espacios que cuentan con vegetación están en mal estado, tienen plantas cuyas características no cumplen con la función de ornato, fueron sembradas sólo para cubrir el terreno. No parecen corresponder a un proyecto arquitectónico de jardinería. Las zonas con vegetación en el fraccionamiento se encuentran en las siguientes condiciones:

El 8 de Octubre de 2013, la Asociación de Colonos y Comercios del Fraccionamiento Residencial del Parque A.C., remitió un oficio de solicitud de asignación en comodato de las áreas de donación dispuestas en el proyecto de desarrollo urbano de Residencial del Parque, entre las cuales se encuentran las destinadas para áreas verdes. El documento quedó registrado en Oficialía de Partes con el Folio No. OP/002749. El 17 de Octubre obtuvimos la respuesta No.: DDU/DPUP/3272/2013, donde se establece la viabilidad del comodato por parte de la Dirección de Desarrollo Urbano. Posteriormente, se recibió copia del oficio No.: DDU/CEC/3051/2013 , en el que la oficina de Desarrollo Urbano solicita al Secretario del Ayuntamiento que lleve a cabo lo conducente para dar respuesta a la solicitud de asignación en comodato. Se está en espera de la resolución que emita el Ayuntamiento a través del Secretario de Gobierno. El proceso epistolar descrito, enuncia los trámites que ya se llevan a cabo para que los residentes sean responsables del mantenimiento de las áreas de donación, tal como se establece en el Artículo 203 del Código Urbano. Por consiguiente, no tiene por qué haber obstáculos para que en el fraccionamiento se cuente con áreas verdes de esparcimiento y vegetación que contribuya a sanear el ambiente, calidad del aire y contribuya a

forjar las condiciones óptimas de vida en la región, tal cual se marca en los Artículos 41 inciso VI, 156 inciso V y 163 del Código Urbano, en el proyecto de construcción aprobado desde la primera etapa del desarrollo habitacional popular Residencial del Parque y en el Artículo 113 del Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio para el Municipio de El Marqués.

Requerimiento No. 4 E. F.

Solicitamos que se agilice el trámite para la obtención en comodato de las áreas de donación. Para que el desarrollador ejecute el proyecto aprobado de áreas verdes, solicitamos que a la brevedad se libere en su nombre el permiso de construcción correspondiente, en el entendido de que una vez que la Asociación de Colonos y Comercios del Fraccionamiento Residencial del Parque A.C. obtenga en comodato las áreas de donación, asumirá la responsabilidad a nombre de los residentes de mantenerlas y conservarlas en buen estado. G. Requerimos que las áreas verdes que ya se tienen, estén en condiciones óptimas y respondan a lo establecido en el proyecto arquitectónico aprobado por el Ayuntamiento. No se aceptaran jardines en mal estado y abandono. H. Se ha instalado un sistema por aspersión en los camellones de la avenida principal. Solicitamos que se investigue el origen y calidad del agua que se emplea para alimentar el tendido de aspersores para llevar acabo el riego. En caso de que no se emplee agua tratada, solicitamos que se lleven a cabo las gestiones necesarias para que se complete el sistema de riego con los implementos necesarios para emplear exclusivamente agua tratada.

Hecho documentado No. 5 Se necesita reparación de guarniciones, banquetas, registros de agua potable, mantenimiento de carpeta asfáltica, revisión de las instalaciones eléctricas y construcción de un murete para el medidor del alumbrado público. Corroborar el espacio suficiente para servicios de cable y teléfono en instalaciones ocultas. Es necesaria la supervisión técnica de construcción y acabado de todo el fraccionamiento. Las imágenes hablan por sí mismas. Representan ejemplos tomados al azar, no son un exhaustivo registro de los detalles en mal estado. En todo el fraccionamiento hay vicios y descuidos de construcción como los aquí mostrados.

Requerimiento No. 5 Total reparación de guarniciones, banquetas, carpeta asfáltica, registros de agua potable, instalaciones eléctricas, murete para medidores y todos los vicios ocultos, descuidos, omisiones, errores o defectos de construcción encontrados en el fraccionamiento, identificados por personal calificado independiente que garantice una perspectiva técnica imparcial. III. Inspeccionar si se cumple o no con la correcta colocación de las instalaciones. Garantizar su buen funcionamiento. IV. Verificar si cumple o no con lo especificado en el proyecto autorizado.

Hecho documentado No. 6 El acceso y salida norte del fraccionamiento, no cuentan con carriles de aceleración y desaceleración, lo cual hace peligroso el paso por la velocidad con que se transita en la zona. Aunado a lo anterior, la esquina es también una parada de autobús, ello representa un peligro constante tanto para las personas que esperan el transporte público, como para los residentes que llegan o salen. Esta es la entrada norte del fraccionamiento Residencial del Parque: 24

Cuando hay tr谩fico, la entrada al fraccionamiento se complica debido a que en la glorieta, la gente que va a El Mirador, normalmente transita con rapidez, mientras quienes van a Residencial del Parque desaceleran para dar vuelta a la derecha, por consiguiente, en un espacio muy reducido convergen 2 situaciones de velocidad opuestas entre s铆 que representan un potencial riesgo de coalici贸n. Es importante que exista un carril de desaceleraci贸n con la finalidad de evitar problemas futuros.

La salida del fraccionamiento coincide con la entrada al estacionamiento de una tienda, es frecuente que los autos que salen del fraccionamiento, se topen con carros maniobrando para estacionarse y/o con coches parados en doble fila cuando el estacionamiento frente a la tienda está lleno, se suma a esta situación el flujo vehicular en dirección a El Mirador, el resultado un cruce peligroso, en especial por la tarde/noche, cuando aumenta el tráfico en la zona, aunado a esto, el alumbrado público es escaso en la zona. El “Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio para el Municipio de El Marqués” señala: ARTÍCULO 80.Todo acceso a fraccionamiento en zonas urbanas, deberá contar con los respectivos carriles de aceleración y desaceleración, almacenamiento y radios de giro mínimos, que a continuación se detallan, pudiendo estos mínimos incrementarse dependiendo del tipo de fraccionamiento y de acuerdo a los requerimientos que arrojen las medidas de mitigación propuestas que en su caso contemple el estudio de impacto vial:

El acceso y la salida no cumplen con la norma establecida en el reglamento citado.

Requerimiento No. 6 A. B.

Apego sin restricción a lo establecido en los lineamientos del Artículo 80 del Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio para el Municipio de El Marqués. Mantener la condición actual, con el previsto aumento de tráfico a corto plazo sobre la Av. Prolongación Constituyentes, ocasionará conflictos y accidentes viales que pueden evitarse aplicando la normatividad vigente. Formalizar la parada de autobús con el mobiliario y señalización adecuada, ubicándola estratégicamente en un punto que ofrezca seguridad para el ascenso y descenso de usuarios.

Hecho documentado No. 7 El club deportivo ubicado en el fraccionamiento Residencial del Parque, no cuenta con los cajones de estacionamiento suficientes. En consecuencia, los usuarios estacionan sus autos sobre el arroyo vehicular, afectando la circulación de los residentes y propiciando condiciones de riesgo para autos y peatones que transitan frente al deportivo en las horas pico de servicio. No existe una relación directa proporcional entre la cantidad de personas que llegan en auto a usar los servicios del club deportivo y el espacio disponible habilitado como estacionamiento. De hecho, sólo cuentan con 21 de cajones de estacionamiento en batería frente a sus instalaciones. Por la tarde y noche, en horas pico de asistencia, es complicado circular frente a ese centro recreativo puesto que los autos de usuarios que llegan, al encontrar ocupados los lugares correspondientes, se estacionan a un costado del camellón e incluso, en doble fila frente a la entrada del club. Tal situación considerando la medida de 6.60 m. de ancho del arroyo vehicular, dificulta el libre tránsito de residentes y visitantes que sólo pretenden llegar a sus casas o salir del fraccionamiento.

En la fotografía del lado izquierdo, se observa cómo se ocupa el carril junto al camellón de enfrente del deportivo para estacionar los autos. Frente a esta hilera de coches está el espacio de estacionamiento del club, tal como se aprecia en la segunda fotografia. Los autos estacionados del lado derecho, ocupan los cajones del deportivo. Los 3 automóviles al centro de la segunda imagen, permiten una referencia de comparación respecto al espacio resultante cuando hay automóviles estacionados en ambos lados del arroyo vehicular. Es común atestiguar coches en doble fila frente a la entrada del club y en la hilera de autos parados en los cajones del deportivo.

También se ocupa como estacionamiento la acera del sentido opuesto, con lo cual, ambos carriles del arroyo vehicular quedan reducidos en espacio para el libre flujo del transito. En las condiciones actuales que guarda el ancho del arroyo vehicular, descritas en el Hecho No.3, y la falta de espacio para estacionarse por parte de usuarios del club quienes invaden la vía pública, resulta imposible que la Av. Residencial del Parque, soporte la carga vehicular del tráfico local más la que se agregue una vez que la vialidad se abra al libre tránsito de vehiculos. Acceso a condominios cerrados El tipo de guarniciones y su localización, afectan los patrones de comportamiento del conductor, los cuales en movimiento de vuelta afectan la seguridad y utilidad de una vialidad. Las guarniciones se usan para el control del drenaje, para la protección de peatones, para prevenir la salida de vehículos de la vía en puntos peligrosos, para delinear la orilla de la calzada y para el desarrollo ordenado de las áreas adyacentes.

Requerimiento No. 7 D. Apego irrestricto a lo establecido en materia de vialidad en los reglamentos de construcción vigentes en El Marqués. E. Evaluación técnica de la mecánica de estacionamientos considerando el volumen actual y futuro de usuarios del deportivo. Incremento del número disponible de cajones, aumentándolo en la proporción necesaria para no afectar el derecho al libre tránsito de los residentes

Evaluación de las condiciones actuales que guarda el diseño del club deportivo en función de las normas en materia de seguridad, construcción, vialidad, acceso a personas con capacidades diferentes y servicios públicos complementarios en deportivos. Aplicación de los lineamientos y normatividad vigente a las instalaciones con el fin de garantizar la seguridad de los usuarios, transeúntes y residentes que transitan frente al club deportivo.

Hecho documentado No. 8 Se aprobaron condominios a los costados de la Av. Residencial del Parque, que no cumplen con los criterios que definen este régimen de propiedad en el Código Urbano, el Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio y toda la legislación relacionada con esta figura legal de copropiedad. No gozan los beneficios de contar con áreas de uso común, seguridad o zonas de esparcimiento en indivisos. La siguiente imagen representa un fragmento del sembrado general del fraccionamiento. Se aprecia la Av. Residencial del Parque, flanqueada por grupos de entre 10 y 19 casas agrupadas linealmente en “Condominios” . Para identificarlos se denominan con nombres de árboles: Parque de los Ciruelos, Parque de los Almendros, Parque de los Naranjos, Parque de los Duraznos, Parque de los Manzanos y Parque de los Cerezos.

Estos “Condominios” no tienen áreas comunes en copropiedad, A los residentes en esas casas se les dijo que sus indivisos son las áreas de estacionamiento frente a su vivienda, algo que atenta contra el derecho de propiedad exclusivo que tienen sobre sus unidades privativas particulares. La banqueta, la avenida o los camellones ubicados frente a sus casas, no pueden ser considerados indivisos de su propiedad ya que son elementos de uso público para todos los residentes del fraccionamiento o cualquier ciudadano que transite por ahi.

Qué dice la legislación: Código Urbano del Estado de Querétaro: Artículo 212.Se considera régimen de propiedad en condominio, para los efectos de este Código, aquel en que los departamentos, viviendas, casas, locales, naves industriales, cajones de estacionamiento o aéreas que se construyan o constituyan en un inmueble en forma horizontal, vertical o mixta, sean susceptibles de aprovechamiento independiente, ya sea que pertenezcan a uno o a varios propietarios, debiendo tener salida propia a la vía pública por un elemento común. Los propietarios o condóminos tendrán un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, local, casa, nave industrial, cajón de estacionamiento o aéreas; además de un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso y disfrute, por lo que dichos elementos se consideran inseparables y no susceptibles de división. Al derecho singular y exclusivo de propiedad que tiene el condómino, se le denominará unidad privativa. Al derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes, se le denominará áreas de uso común. Artículo 218.Los derechos de los condóminos sobre las áreas comunes, sólo serán enajenables, gravables o embargables conjuntamente con la unidad privativa, respecto de la cual se consideran inseparables en términos de lo dispuesto por el artículo 212 de este Código. Artículo 219.A fin de autorizar un condominio o unidad condominal, las autoridades competentes, deberán verificar que los mismos reúnan las condiciones y requisitos en materia de desarrollo urbano, ecología, salubridad y protección civil, previstos en las leyes correspondientes. Artículo 228. Cada condómino podrá usar los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales, conforme a su destino ordinario, con las limitaciones que al efecto establezca el reglamento del condominio. Artículo 134. Los desarrollos inmobiliarios deberán contar, según su naturaleza, con los servicios urbanos indispensables, tales como áreas destinadas a estacionamiento vehicular, a actividades comerciales, de recreo y de vigilancia en la extensión necesaria, cuando deban existir una o varias de estas áreas a juicio de la autoridad competente. Artículo 135. En todos los desarrollos inmobiliarios las obras de infraestructura, el equipamiento y la prestación de los servicios para su funcionamiento, estarán calculados de acuerdo a la densidad de población que corresponda al tipo y a la normatividad aplicable; asimismo, deberán estar dotados de las obras de infraestructura y equipamiento necesarios para su funcionamiento. Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio para el Municipio de El Marqués Artículo 2. Además de los conceptos señalados en el Código Urbano para el Estado de Querétaro, para los efectos de este ordenamiento se entenderá por: XIII. CONDOMINIO: El régimen jurídico en que coexiste un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre cada una de las unidades privativas que se constituya un inmueble susceptible de aprovechamiento individual, por tener salida propia hacia la vía pública o hacia algún elemento común del inmueble y un derecho proporcional de copropiedad forzosa e indivisible sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para el adecuado disfrute de las unidades de propiedad singular y exclusiva; En virtud de que no cuentan con bienes, servicios e instalaciones de uso común, los residentes en estas viviendas, sólo disponen del espacio sobre la avenida frente de sus casas para ofrecerlo como lugar de estacionamiento a sus visitas. Las casas están puestas una junto a la otra, por lo que no hay más lugar para estacionar automóviles en caso de recibir invitados y que empleen más de un auto.

Al respecto, el “Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio para el Municipio de El Marqués”, señala: Artículo 32.Todo fraccionamiento y condominio habitacional, deberá considerar dentro de su lotificación y/o proyecto, espacios destinados para el estacionamiento de vehículos visitantes, a razón de un cajón por cada 8 viviendas ó lotes, los cuales integrarán paquetes de no menos de 5 vehículos. La ubicación de dichos paquetes, deberán ser autorizados por la Dirección, y se propiciará que se encuentren localizados en puntos estratégicos ya sea de manera dispersa o concentrada, que permitan satisfacer la demanda de su respectiva zona de influencia; preferentemente al frente de áreas verdes, espacios abiertos o plazas públicas. En el caso de los desarrollos habitacionales en condominio, en donde exista dentro de los mismos un área común que contenga espacios arquitectónicos, tales como salones de eventos, canchas para usos múltiples, albercas o similares; éstos deberán de contar con cajones de estacionamiento propios, de acuerdo a lo establecido en el Reglamento de Construcción y demás disposiciones legales aplicables que prevea para cada caso; mismos que serán independientes de los cajones para visitas señalados anteriormente. Nuevamente la regulación no se aplica. Actualmente 80 familias a quienes se les vendieron las ventajas de la organización vecinal en condominio, padecen las deficiencias de un fraccionamiento que no respeta su derecho a una vivienda digna de clase media, complementada con lugares de estacionamiento para visitas y que nos es valorada vía predial como para un estrato de ingresos medio - altos. La convivencia vecinal se complica cuando un condómino realiza una reunión en su propiedad, y que ante la falta de espacio dentro de las casas, se utiliza el frente de su vivienda acondicionándolo con carpas o techos rentados. La fiesta se realiza a vista abierta de todos los vecinos que viven no sólo a cada lado, sino a lo largo de toda la calle, así como de los autos que transitan, quienes presenciamos el consumo de alcohol y música estridente hasta la madrugada. Situaciones de esta naturaleza, son consecuencia de no respetar la reglamentación vigente, lo que afecta la armonía, convivencia y paz social entre vecinos. En la etapa de construcción que actualmente se edifica, se mantiene el mismo criterio de no respetar la normatividad. Pudiendo corregir la falta regulatoria citada antes de continuar con la edificación de nuevas casas, no se ha hecho, no se hizo. Existen alrededor de 20 casas nuevas sobre la avenida en la misma situación de asinamiento y deficiente calidad de vida que las anteriores. No sólo se continúa afectando a quienes ya viven sobre la avenida, sino que también se atentará contra las personas que de buena fé, ignorando la situación actual, adquirirán las casas cuya construcción en la situación actual fué autorizada por el Ayuntamiento de El Marqués.No se debe perder de vista que los residentes mencionados, son también los más afectados por la no observancia de la reglamentación sobre el ancho de la avenida principal documentado en el Hecho No. 3.

Av. Residencial del Parque 1070-2, Fracc. Residencial del Parque. Tel. 442 169 18 79 Correo electrónico: delparqueresidencial@gmail.com

El conjunto de irregularidades documentadas, afecta la economia doméstica y contraviene los derechos de las personas que viven en los “condominios” afectados. A este respecto, el “Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio para el Municipio de El Marqués” establece: Artículo 18. Los fraccionamientos y condominios destinados a uso habitacional, comercial o industrial podrán ser horizontales, verticales o mixtos; asimismo los destinados a uso comercial o industrial deberán contar con instalaciones, servicios, vías de circulación, zonas de carga y descarga, plantas de tratamiento de aguas residuales, y cajones de estacionamiento y sus características constructivas deberán ser conforme a lo dispuesto por el presente ordenamiento, al Reglamento de Construcción y demás disposiciones legales, administrativas y normas técnicas aplicables. La CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS define entre otros derechos el siguiente: Artículo 4º ...Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La Ley establecerá los instrumentos y apoyos necesarios a fin de alcanzar tal objetivo... A este respecto, el Código Urbano del Estado de Querétaro establece: Artículo 213. La superficie mínima de la unidad privativa en un condominio, deberá reunir las características de una vivienda digna y decorosa, en los términos de la Ley de Vivienda, así como cumplir con los parámetros y lineamientos establecidos en los programas, instrumentos y políticas emitidos por las autoridades federales y estatales en materia de vivienda, desarrollo urbano y protección al medio ambiente La Ley Federal de Vivienda acota la definición de vivienda digna citadas tanto en la Constitución como en el Código Urbano: Artículo 2. Se considerará vivienda digna y decorosa aquella saludable y adecuada que cumpla con las disposiciones jurídicas aplicables en materia de asentamientos humanos y construcción, habitabilidad, salubridad, cuente con los servicios básicos y brinde a sus ocupantes seguridad jurídica en cuanto a su propiedad o legítima posesión, y contemple criterios para la prevención de desastres y la protección física de sus ocupantes ante los elementos naturales potencialmente agresivos.

Requerimiento No. 8 A.

Apego irrestricto a la legislación y normatividad en materia de construcción vigente, y demás normatividad aplicable. Demandamos que se respeten los legítimos derechos de los ciudadanos residentes en Residencial del Parque y se cumpla con los espacios de estacionamiento que deben incluirse en el fraccionamiento y cada condominio.

Celeridad en el proceso de transferencia en comodato de las áreas de donación. Los jardines e instalaciones para oficinas incluidas entre las áreas de donación, funcionarán como infraestructura de servicio a los cientos de personas cuya coexistencia se complica por no contar con lugares de sano esparcimiento. Estas zonas de interés público, son de gran importancia como recursos para la sana convivencia interpersonal, entre vecinos, familiar e instrumento de paz social

Hecho No. 9 En solicitud de servicios a empresas que ofrecen servicios por cable que no sean de Telmex, tales como Cablecom, Axtel o Megacable, a vecinos del fraccionamiento se les ha informado que la infraestructura de instalación subterránea en el fraccionamiento Residencial del Parque, no da cabida al tendido de sus redes, por lo cual no planean extender su servicio a esa zona a pesar de contar con planes de inversión que contemplan El Mirador, Zen House y otros fraccionamientos y condominios de la región.

Requerimiento No. 9 Se solicita que se investigue, evalúe la capacidad de instalaciones ocultas con criterios técnicos aplicables avalados por peritos en construcción y se implemente lo establecido en el Artículo 26 del “Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio para el Municipio de El Marqués” que a la letra dice: Artículo 26.Cuando el diseño del fraccionamiento o desarrollo en condominio contemple las redes de infraestructura oculta, se deberá dejar previsto los ductos para el alumbrado público, teléfonos, interfonos, energía eléctrica, televisión por cable y otros.

Hechos enunciativos, no limitativos Tanto la lista de anomalías expuesta, como los enunciados legales citados, son sólo ejemplos que hasta el momento se han identificado. Ello no significa que sean todos las que pudieran existir. Las faltas, omisiones e ignorancia sistemática de la aplicación de Normas y Legislación, generalmente deriva en una cadena de acontecimientos concatenados que inciden o repercuten en diversas áreas del producto final implicado. Coforme las autoridades y peritos realicen los trabajos de evaluación con el detalle que exigen las condiciones expuestas en este documento, probablemente podrán encontrar más omisiones o faltas a la regulación vigente. Apelamos a la revisión y aplicación estricta de lo dispuesto en el Código Urbano del Estado de Querétaro en los Artículos 14, 16, 90, 130,134,135, 136, 139,143, 147, 148, 154, 155, 156, 164, 178, 179, 180, 181, 212, 213, 215, 220, 226,227, 228, 229, 242, 243, 244, 245, 249 y 402, lo establecido en el “Reglamento de Fraccionamientos y Desarrollos en Condominio para el Municipio de El Marqués”, Las Normas y lineamientos técnicos para instalacion de red de agua potable y alcantarillado en Fraccionamientos y Condominios de la CEA y todo el marco regulatorio implicado en el desarrollo de infraestructura de fraccionamientos y condominios vigente. La seguridad personal y patrimonial de los residentes en el Fraccionamiento Residencial del Parque, depende de ello.