In tema di mutui le acque sono sempre mosse, nel bene e nel male. Dall’economia reale (andamento dei prezzi delle case, dei salari e delle tasse sulle case) e dalla macroeconomia (andamento dei tassi interbancari Euribor ed Eurirs agganciati al mutuo in funzione dei tassi di riferimento stabiliti dalla Banca centrale europea) le novità non mancano. E con esse cambiano le condizioni potenziali sia sui nuovi mutui che per quelli già sottoscritti (grazie all’opzione della rinegoziazione con la propria banca o della surroga presso un altro istituto).
Fotografando le novità del momento ricaviamo che l’Euribor a 1 mese è addirittura (seppur di qualche millesimo) sceso sotto zero. L’Euribor a 3 mesi (che pure interessa molti mutuatari che hanno stipulato o sono direzionati verso un prestito ipotecario a tasso variabile) è praticamente a zero. Anche gli Eurirs (gli indici che interessano al momento della stipula i mutui a tasso fisso) sono ai minimi storici, complice lo sprofondamento dei tassi del Bund tedesco a cui, seppur indirettamente, sono collegati. L’Eurirs a 20 anni (che interessa chi stipula un mutuo a 20 anni) è sceso all’1,12%, il 24 anni all’1,19% e il 30 anni all’1,23 per cento. Mai così in basso.
Questo fa sì che a parità di spread (il margine lordo applicato dalla banca sul mutuo da aggiungere ad Euribor ed Eurirs per ricavare la rata da pagare rispettivamente del variabile o del fisso) il duello tra variabile e fisso è quantomai poco scontato in questa delicata fase, nettamente condizionata dal quantitative easing (allentamento monetario) lanciato dalla Banca centrale europea il 19 gennaio scorso per far ripartire l’economia e quindi anche per tirare un po’ su l’inflazione (visto che a gennaio l’Eurozona ha riscontrato una deflazione dello 0,6% su base annua).
In questo quadro segnaliamo che, con la spettacolare caduta degli Eurirs, molti istituti stanno spingendo ora con offerte a tasso fisso, sia per chi vuole surrogare (partendo o da un variabile o da un fisso più alto) sia per chi è in procinto di stipulare ex novo un mutuo.
«Stiamo assistendo infatti ad un progressivo “ritorno del tasso fisso”: ad inizio 2014 le richieste di mutuo a tasso fisso erano solamente il 16% del totale, mentre a fine anno erano oltre il 22 per cento. Il fenomeno è ancora più visibile se si analizzano solamente le richieste di mutuo con finalità surroga e sostituzione, dove la percentuale delle richieste a tasso fisso è passata dal 14% di inizio anno al 36% di fine anno».
« In pratica i mutuatari esistenti decidono di rottamare il loro mutuo a tasso fisso beneficiando di tassi di riferimento Irs ai minimi storici e spread significativamente inferiori rispetto a quelli sottoscritti in sede di stipula, principalmente negli anni 2012 e 2013 - spiega Stefano Rossini, ad di Mutuisupermarket.it -. D'altro canto, le banche stesse stanno rilanciando il prodotto mutuo a tasso fisso con nuove offerte particolarmente appetibili, che addirittura propongono - per un mutuo a 20 anni di 140mila euro, su alcuni segmenti di “clientela affluent” ad alto reddito - un tasso finito che arriva al 3,17 per cento. Per trovare offerte con tassi finiti sotto il 4% per i mutui a tasso fisso, dobbiamo addirittura ritornare all'autunno del 2010, mentre oggi tutte le banche offrono tassi fissi finiti ampiamente sotto la soglia del 4 per cento».
Ma come mai le banche in questo momento sono interessate a rilanciare il prodotto a tasso fisso? «Per diverse ragioni: da un lato per la banca il mutuo a tasso fisso offre una sicurezza di rimborso maggiore rispetto al tasso variabile, in quanto la rata è fissa per tutta la durata del mutuo e generalmente il richiedente nel corso di un piano di ammortamento di 20 o 30 anni aumenta le proprie capacità reddituali e con esse la facilità di rimborso della rata del mutuo. Dall'altro lato - a parer di Rossini - il mutuo a tasso fisso a questi livelli potrebbe rivelarsi una scelta vincente di medio e lungo periodo per il mutuatario, in quanto, anche se i tassi variabili non sono previsti in forte aumento sui prossimi anni, prima o poi l'economia ripartirà, gli indici Euribor cresceranno e i mutuatari esistenti che hanno sottoscritto un mutuo a tasso variabile vorranno surrogare il proprio mutuo verso un nuovo mutuo a tasso fisso, proprio come era successo nel corso del 2007 e prima metà del 2008. Quindi con un mutuo a tasso fisso ai tassi correnti, la banca elimina quasi sicuramente il rischio di perdere il proprio cliente per una ulteriore surroga verso tassi fissi, che sicuramente in futuro saranno a livelli superiori a quelli di oggi».
Bene, quando si parla di mutui possiamo trarre due considerazioni: la domanda la fa la domanda. Nel senso che la gente compra casa quando ha più fiducia, più disponibilità e maggiore disponibilità economica. Ma una volta che c’è una domanda (in questo momento è certamente inferiore a quella del 2007 dopo che l’Italia ha perso 9 punti di Pil reale nel corso degli ultimi anni) la scelta del tipo di tasso spesso la fa l’offerta: ovvero le banche hanno un ruolo chiave nel direzionare la domanda verso il fisso o il variabile. E in questo momento alcuni istituti - soprattutto per motivi legati a margini più alti o per scoraggiare surroghe future - sono tornate a spingere sul fisso.
È davvero la soluzione che conviene di più al cliente? Ovviamente non esiste una risposta univoca. Per chi sta già pagando un vecchio mutuo dipende molto dalla durata residua.
Se il piano di ammortamento ha ancora circa 10 anni di vita probabilmente la surroga a tasso variabile resta di gran lunga più conveniente. Considerati tre elementi: 1) stando alle attuali proiezioni (che ovviamente non vanno considerate scientifiche) gli indici Euribor resteranno sotto l’1% almeno per i prossimi cinque anni (le previsioni indicano che il tasso a 3 mesi andrà allo 0,47% nel 2019); 2) le prospettive di inflazione nel medio periodo (elemento che farebbe salire un po’ gli Euribor) sono ai minimi storici: l’indice forward 5 year monitorato dalla Bce per varare la politica monetaria è crollato all’1,1%; 3) negli ultimi anni del mutuo l’incidenza del tasso, qualsiasi esso sia, è minimale rispetto alla rata.
In ogni caso per chi sta pagando un fisso nettamente superiore al 4% e preferisce ignorare (per motivi personali e di propensione al rischio) i tre punti precedenti a difesa del variabile, è chiaro che la surroga a fisso (per quanto certamente più cara nei primi anni rispetto al variabile) rappresenti comunque un’occasione irripetibile.
Veniamo ora a chi è in procinto di stipulare un nuovo mutuo. Anche qui il discorso cambia molto in base alla durata. Più è lunga (e a tal proposito va segnalato che i “mutui Matusalemme” dai 30 anni in su sono sconsigliabili a livello teorico, perché pagare più del doppio o quasi il triplo una casa - conteggiando gli interessi - rispetto al suo valore solo per soddisfare il bisogno di proprietà inculcato culturalmente?) più le offerte attuali a tasso fisso sotto il 4% acquistano punti nella scelta.
Ma ci sono diversi punti - anche in riferimento a un mutuo di 20-25 anni - che potrebbero far propendere ancora una volta per il variabile: 1) come detto, le previsioni a 5 anni sull’Euribor danno un quadro molto piatto circa i prossimi rialzi dei tassi; 2) quando si fa il mutuo in linea generale è importante partire col il tasso più basso possibile perché - in virtù del metodo di calcolo dei piani di ammortamento alla francese che tendono a far prevalere nei primi anni la quota interessi rispetto alla quota capitale da restituire nella rata - i benefici del tasso basso sono spalmati sulla prima metà del mutuo; 3) in questo momento siamo al paradosso: i tassi variabili sono talmente bassi che: a) lo spread coincide con il tasso di interesse finale dato che gli euribor sono a 0 e, tuttalpiù vanno nella direzione negativi e quindi andrebbero sottratti allo spread salvo diverse clausole bancarie; b) siamo nel territorio inesplorato che vede anche la prima rata di un nuovo mutuo a tasso variabile partire con una quota interessi inferiori alla quota capitale, pur applicando le regole del piano di ammortamento alla francese; 4) le banche chiaramente fanno il loro mestiere e puntano ad ottimizzare i margini: il fatto che ora stiano spingendo sul fisso può anche voler dire venire incontro agli interessi del cliente, ma quante volte gli interessi del cliente non coincidono con quelli della banca?
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