2017博鳌停车大会 | 雷鹏：金融视角下的停车行业投资逻辑和产业实践

2017年3月15日~17日，首届中国城市停车大会暨2016机械式停车设备行业年会在海南博鳌隆重举行！

演讲嘉宾

 

雷 鹏

长安停车投资管理（上海）有限公司

执行总裁

我们进入这个行业之前，我们对这个行业做过一些调研工作，这个工作大概在2013年10月份，我们开始对停车行业进行仔细的调查，包括如何进入这些方式。在我们的调查里，上海的月租可以排在全球第48位，北京的月租排在全球第98位，实租的水平排在全球大大低于写字楼的租金的水平，月租可以自主定价排名靠前一点。

市场机遇。停车难这个问题是社会问题，今天不用做过多的阐述，从金融机构的眼光来看，停车场具有不动产投资属性，这个属性非常好。

还有一点很重要，就是金融机构和实业投资一个非常不同的投资理念，金融机构投出去的是钱，拿回来的也还是钱，所以能够退出是我们非常关注的要素。在金融行业里，把2015年称作资产证券化的元年。去年，包括今年有很多的停车场发债的情况发生，刚才我们在私下交流的时候，今年将会真正的实现首个停车场ABS。从这点来说，未来停车场的投资是资本市场上非常受欢迎的一个产品，停车场投资对金融机构是非常有诱惑力的一块蛋糕。

停车场投资逻辑的另外一块，没有坏账，这是现金流的问题。我们在长安停车加入这个行业以后，发现这个行业没有那么多的金融属性的资本进入，也存在一些限制，主要来源于产权的不清晰影响了金融机构的参与，物业公司的盈利来源是物业管理费，具体到停车场是车位管理费，车位管理费和停车费收入是完全不同的两个收入。什么时候物业公司或者是停车场管理公司的利润最大化，是物业管理费全收，停车场里一辆车都没有是利润最大化的时候。这样的情况下，怎么会有动力提高服务水平，去堵住管理漏洞，去做更高的主动营销或者是提升停车场的停车费收入。我觉得，既使提升了也和他没有关系。

那么长安停车是怎么做的？上面两个难点，一是产权、二是过户，三是管理漏洞。从金融机构来说，有两件事，第一是有抵押物，二是还款来源。我大概的介绍一下我们的投资路径，我们的投资路径是比较简单的，长期租赁产权收购，长期租赁和产权收购的情况下，我们只有一个逻辑要求，那就是我们先付钱，这也是我们作为一个金融机构在这个行业或者是和我们大部分的从业者不太一样的地方，我们最大的需求是投出去更多的钱。

现在来讲，我们如何规避掉我刚才说的风险，很简单，就是主动经营。物业公司帮我管的过程中，它的收益和我的收益是不匹配的，所以，没有办法我们只能成为主动经营的公司，我们自己做一个全资子公司帮我管理，提高服务水平，堵住管理漏洞，并且提高经营收入。

在这里我和大家具体分享几个数字。在去年的管理过程中，我们有收入提升比较好的项目，大概经营收入在一年翻了五倍，得到如此好的提示主要有三个原因。

第一个原因：以前在物业管理的情况下，具有大量跑冒滴漏的情况，我们封住了。

第二个原因：物业没有定价权，导致定价水平和周围市场的供给是完全不一致的。开发商会定一个非常高的月租水平和时租水平，甚至很多车程不开放时租车辆。我们进行收费市场化改造，提升收入的水平。

第三个最重要的原因：我们有主动营销的概念，我们对项目经理进行绩效考核，鼓励他到周边的社区、周边的写字楼主动营销，拉更多的月租户进来，为了这件事，周边的两个社区还送了我们两面锦旗，解决社区停车难。从停车场运营的角度来说，我提供的越多的产品，对我来说边际成本是零。所有的收入全是利润。

我记得昨天有人提问社区的停车场，我理解社区的停车场也是这样，要理顺关系，谁是投资者，谁是使用者，谁是受益者，谁是运营者，这几方的关系怎么协调，利益怎么样才能得到统一，我个人觉得，在这个利益没有得到统一的前提下，我不认为我们的产品或者是技术能够得到一个推广和应用。

迈泊在提升客户体验增加收入做了非常多的工作，我们有很多的关于汽车后服务的退出，比如说代售旅游景点的门票，停车包计划等。

我个人觉得，最值得骄傲的一件事就是标准化，标准化对金融机构来说是非常重要的。迈泊一个最大的成绩是标准化，如何把定价标准化、如何把客户吸引标准化、如何把客户营销标准化，如何把案场服务标准化。这点是我们在运营过程中非常值得，至少是值得我个人骄傲的一件事。

 另外要有多元化的经营思路，去年的时候，多元化经营占到了总收入的18%，作为行业的后来者我也不知道收入的占比是高还是低，至少从我个人的角度来说，我们是比较彻底的把运营权和所有权或者是利益进行充分的协调，未来这块收入也希望能够成为我们的一个核心竞争力。

从我个人的角度来说，我更希望把停车场交给专业机构管理，但是至少现阶段真的很难交出去。

停车的智能化，这个东西出于两方面的需求，也是在当时的市场情况下的无奈之举，我们自己的子公司是迈泊科技，参股是为了管住项目现场的钱，让现金流没有跑漏的情况发生，我们更多的是用云平台，每日监控，建立现金的督导管理，每日查询的管理制度，科技加人防的政策。

最后，我们有一个总结发言，现在我想介绍一下长安停车。作为一个金融机构的参与者，我们作为一个金融背景的公司，可以说，和今天所有的参会者是合作伙伴，我们更想提供的是给这个行业带来更多的金融资金，我个人把它叫做翻译的工作，是为了让金融机构的资金能够进入到这个行业。从理论上来讲，供给是无限的，所以只有拿到更多的金融机构的钱，这个行业才有更多的发展。

长安停车在这个角度来说，我们是致力于能够吸引更多的金融机构的钱进这个行业，我个人的说法是翻译。我们希望把我们停车行业里的一些能够实现或者是能够做的事翻译成金融机构所能够认可的、能够理解、能够支持的模式行业投向或者是项目标的，这是长安停车想做的一件事。

我理解这里的资金分为两个部分，一是投钱，就是如何在项目过程中，我们做项目的时候，我们缺乏资金支持的时候，  我们钱投给大家，把这个项目做了。二是资本市场的退出服务。我们怎么通过ABS、资产证券化的产品，让所有的资产、让我们投的项目在资本市场上得到一个变现，这是长安停车最想做的两件事。

来源：中国城市停车大会.2017.中国.博鳌