Arroyo del Fresno, objeto de deseo en el norte de Madrid, entrega sus primeras viviendas

Han pasado 16 años desde que germinó la semilla de Arroyo del Fresno, un barrio construido en antiguas tierras de cultivo sobre el que se ha proyectado la construcción de 3.240 viviendas y donde se espera que vivan casi 10.000 vecinos.

Ubicado al norte de Madrid, entre la M-40, la colonia de Mirasierra y el monte de El Pardo, y junto al Pau de Montecarmelo, Arroyo del Fresno se ha convertido en objeto de deseo entre quienes buscan vivienda nueva en propiedad. Y no es para menos, si tenemos en cuenta no solo su ubicación y sus buenas comunicaciones -una parada de Metro y una de Cercanías a 15 minutos a pie-, sino el precio y las calidades de las viviendas.

Para que nos hagamos una idea, el precio de un piso protegido de 90 metros cuadrados, con dos garajes y un trastero, oscila entre los 249.000 (vivienda de precio básico) y 310.000 euros (vivienda de precio limitado), IVA incluido, mientras que la vivienda libre, previsiblemente no bajará de los 600.000 euros.

Ante estos precios, no es de extrañar que todas las viviendas protegidas de la primera fase del desarrollo -está formado por dos unidades de ejecución, UE1 y UE2- estén totalmente vendidas. De hecho, el apetito por vivir allí era y es tan potente, que en apenas unos meses se vendieron promociones enteras. Con la vivienda pública agotada, la única opción para la demanda es la vivienda libre.

A pesar de haber cumplido más de tres lustros de vida, en Arroyo del Fresno aún no vive nadie. Los primeros vecinos, unos 1.200, llegarán en apenas unas semanas. Antes de que termine el año, Construcciones Amenábar -uno de los actores más activos en Madrid- y CP Promotora, dos de las grandes propietarias de suelo del desarrollo, entregan las primeras llaves: 410 unidades.

En los próximos cuatro meses se entregarán 750 viviendas, todas ellas de protección oficial

"Se trata de la primera gran promoción de Amenábar en Madrid", explica a El Confidencial Ignacio Dueñas, director de Amenábar Promoción Inmobiliaria. "Aunque hemos entregado 50 viviendas en Las Rozas y otras 50 unidades en Las Tablas, las viviendas que en apenas unos días entregamos en Arroyo del Fresno pertenecen al mayor proyecto que hemos llevado a cabo aquí, en Madrid". Esta compañía, de origen vasco, entregará también en febrero de 2016 otras 340 viviendas. Todas ellas, 750 unidades en total, gozan de algún tipo de protección.

"Las viviendas se terminaron el pasado mes de agosto. Ahora estamos tramitando la recepción de la urbanización, un trámite necesario para que el ayuntamiento asuma el mantenimiento de las calles y estas se puedan abrir al público. Falta, además, la calificación definitiva de las viviendas protegidas por parte de la Comunidad de Madrid y estamos a la espera de las licencias de primera ocupación del ayuntamiento, que suele tardar aproximadamente tres meses", explica Jaime Pinilla, director gerente de CP Grupo. Gestiones, todas ellas, que estarán resueltas en las próximas semanas, tal y como aseguran los responsables de ambas compañías.

Mucho apetito comprador

Arroyo del Fresno ha venido a saciar la sed compradora en el norte de Madrid, donde en barrios consolidados tan cercanos como Montecarmelo, el producto nuevo brilla por su ausencia. "El gran futuro del norte de Madrid es este barrio", comentaba hace unos meses Pablo Méndez, director de Inversiones de Aguirre Newman. "Había una importante demanda acumulada que quiso comprar vivienda en Montecarmelo y no pudo y que ahora ha tenido la oportunidad de hacerlo aquí", apunta Jaime Pinilla.

“Si dejamos al margen Valdebebas, Arroyo del Fresno tiene un enorme tirón entre los compradores. No solo hay mucho movimiento de grúas, sino que se vende todo. Hay interés por parte de la banca por financiar promociones y hay interés por parte de la demanda para instalarse allí. Se trata de un barrio muy bien ubicado, entre la M-30 y la M-40, con buenos accesos, cerca de Mirasierra, y aunque no tiene todos los servicios de un barrio consolidado, los tiene muy próximos", añade Luis Corral. De hecho, el desarrollo contempla varias pastillas comerciales. En una de ellas, en los próximos meses, podría llegar una importante cadena de supermercados.

Viviendas protegidas de gran calidad

Las viviendas que en las próximas semanas acogerán a los primeros vecinos disponen de piscina, zonas ajardinadas y las mejores calidades. "La vivienda protegida no tiene por qué estar reñida con la calidad", apunta Jaime Pinilla. "Nuestras viviendas se entregan con suelo de tarima natural, aire acondicionado, instalación domótica y la cocina amueblada y con electrodomésticos", añade Ignacio Dueñas. Unas calidades y unos precios que provocaron que, en apenas unos meses, toda la vivienda protegida estuviera totalmente vendida.

La primera fase de Arroyo del Fresno contempla 1.334 viviendas, la mayoría con algún tipo de protección

"La clave de la calidad de la vivienda protegida está en el menor precio del suelo y el menor margen del promotor, que hace que podamos incluir calidades similares en vivienda libre que en vivienda protegida. Como ejemplo, nuestras viviendas cuentan con caldera central y contadores individuales, carpinterías lacadas en blanco, fachada ventilada, tarima estratificada y porcelánicos de primer nivel en cuartos húmedos", añade Pinilla.

Pero ¿quién ha accedido a estas viviendas? "Se trata de promoción privada de vivienda protegida, por lo que cualquier comprador debe cumplir una serie de requisitos en cuanto a ingresos mínimos por hogar que fija la Comunidad de Madrid", explica Pinilla. "La casas se fueron reservando por estricto orden de llegada", añade Dueñas.

Hay que remontarse hasta mayo de 1999 para conocer el origen de este desarrollo. Entonces tuvo lugar la aprobación del programa de actuación urbanística. Meses más tarde, se aprobaba el plan parcial, y en octubre del año 2000, el plan especial. Compuesto por casi 1,5 millones de metros cuadrados con una edificabilidad de casi 400.000, la compleja tramitación urbanística ha dilatado la construcción de las primeras viviendas casi 15 años.

El origen de Arroyo del Fresno son tierras de cultivo en manos de múltiples propietarios. Como ha sucedido en otros desarrollos urbanísticos -Valdebebas, El Cañaveral, etc.-, se creo una junta de compensación y tras varios trámites, el desarrollo se dividió en dos unidades de ejecución (UE1-UE2). La UE2, que es la que se encuentra más avanzada -casi dos años y medio de ventaja respecto a la UE1-, contempla la construcción de casi 2.000 viviendas. De las cuales, 750 se entregarán en los próximos cuatro meses.

Sobre la UE1 se levantarán casi 1.300 unidades, pero en esta fase del desarollo aún no han llegado las grúas ni se han hecho movimientos de tierras, puesto que está pendiente del proceso de reparcelación, cuya aprobación se espera para el mes de diciembre y poder así empezar a construir en enero.